공인중개사 계약갱신요구권 · 제20회 42번 해설
乙은 甲소유의 X상가건물을 보증금 1억원에 임차하여 인도받은 후 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 확정일자도 받았다. 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제5호는 임차인이 '고의 또는 중대한 과실'로 목적물의 전부 또는 일부를 파손한 경우에만 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 정한다. 제20회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 42번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 乙은 임대차가 종료되기 전이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
- ② 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐이고 존속요건은 아니다.
- ③ 乙이 X건물의 일부를 경과실로 파손한 경우, 甲은 乙의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.
- ④ 乙은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과한 경우에도 계약갱신을 요구할 권리가 있다.
- ⑤ 乙이 X건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받기 위해서는 사업자등록이 경매개시결정시까지 존속하면 된다.
정답 ③
핵심 해설
상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제5호는 임차인이 '고의 또는 중대한 과실'로 목적물의 전부 또는 일부를 파손한 경우에만 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 정한다. 경과실로 인한 파손은 거절사유가 아니므로 ③이 옳다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에만 신청할 수 있고(①), 사업자등록은 대항력·우선변제권의 성립요건이자 존속요건이며(②, 판례), 2009년 당시 갱신요구권은 최초임대차기간 포함 5년을 초과할 수 없었고(④), 우선변제를 받으려면 배당요구의 종기까지 사업자등록이 존속해야 한다(⑤).
법령 근거
쉬운 설명
임차인이 실수로(경과실로) 건물을 조금 망가뜨렸다고 해서 임대인이 계약갱신을 거절할 수는 없습니다. 갱신거절이 가능한 것은 '고의' 또는 '중대한 과실'로 파손한 경우뿐입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있고, 사업자등록은 처음 갖출 때뿐 아니라 계속 유지해야 하는 요건입니다. 갱신요구권은 최초 계약부터 합쳐서 5년까지만 인정되던 시기였고, 우선변제를 받으려면 경매개시결정시가 아니라 배당요구 종기까지 사업자등록이 살아있어야 합니다.
용어 설명
- 계약갱신요구권
- 임차인이 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 상가건물임대차보호법상의 권리.
선택지별 해설
- ① 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있다(상임법 제6조). 종료 전 신청은 불가하므로 틀렸다.
- ② 판례는 사업자등록을 대항력·우선변제권의 성립요건뿐 아니라 존속요건으로도 본다. '존속요건은 아니다'는 틀렸다.
- ③ 경과실로 인한 파손은 상임법 제10조 제1항 제5호의 갱신거절사유(고의 또는 중대한 과실)에 해당하지 않아 甲은 갱신요구를 거절할 수 없다. 옳은 서술.
- ④ 구 상가건물임대차보호법상 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 인정되었다. 틀렸다.
- ⑤ 우선변제를 받기 위해서는 사업자등록이 배당요구의 종기(경매개시결정시가 아님)까지 존속하여야 한다는 것이 판례이다. 틀렸다.
암기팁
경과실은 봐준다 - 실수로 살짝 부순 건 괜찮고, 고의·중과실만 갱신거절 사유!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 42번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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