공인중개사 중간생략등기 · 제20회 57번 해설
乙은 甲소유의 건물을 매수하여 다시 이를 丙에게 매도하였으며, 甲・乙・丙은 甲에게서 丙으로 소유권이전등기를 해 주기로 합의하였다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
판례는 중간생략등기의 합의가 있더라도 그것만으로 최초매도인(甲)이 중간자(乙)에 대해 가지는 매매대금채권까지 소멸하는 것은 아니므로, 甲과 乙이 별도로 대금을 인상하기로 약정하였다면 甲은 그 미지급을 이유로 최종매수인 丙의 이전등기청구를 거절할 수 있다는 입장이다. 제20회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 57번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 丙은 직접 甲에 대하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다.
- ② 乙의 甲에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸하는 것이 아니다.
- ③ 甲으로부터 丙명의로 경료된 소유권이전등기는 유효하다.
- ④ 만약 甲과 乙 사이에 매매대금을 인상하는 약정을 체결한 경우, 甲은 인상분의 미지급을 이유로 丙의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다.
- ⑤ 만약 乙이 丙에게 소유권이전등기청구권을 양도하고 그 사실을 甲에게 통지한 경우, 그 사실만으로는 丙은 직접 甲에 대하여 이전등기를 청구할 수 없다.
정답 ④
핵심 해설
판례는 중간생략등기의 합의가 있더라도 그것만으로 최초매도인(甲)이 중간자(乙)에 대해 가지는 매매대금채권까지 소멸하는 것은 아니므로, 甲과 乙이 별도로 대금을 인상하기로 약정하였다면 甲은 그 미지급을 이유로 최종매수인 丙의 이전등기청구를 거절할 수 있다는 입장이다. 따라서 '거절할 수 없다'는 ④는 틀린 서술로 정답이다. 중간생략등기 합의시 최종매수인의 최초매도인에 대한 직접청구권 인정(①), 중간자의 등기청구권 불소멸(②), 실체관계에 부합하는 등기의 유효성(③), 단순 채권양도·통지만으로는 최초매도인의 승낙 없이 직접청구 불가(⑤)는 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
甲·乙·丙 세 사람이 중간생략등기에 합의했더라도, 그것만으로 甲이 乙에게 갖는 매매대금채권까지 없어지는 것은 아닙니다. 그래서 甲과 乙이 나중에 대금을 올리기로 약정했다면, 甲은 그 인상분을 안 받았다는 이유로 丙의 등기청구를 거절할 수 있습니다. 합의가 있으면 丙은 甲에게 직접 등기를 청구할 수 있고, 甲에서 丙으로 넘어간 등기도 유효하며, 단순히 채권을 양도하고 통지만 한 것만으로는 丙이 甲에게 직접 등기를 청구할 수 없습니다.
용어 설명
- 중간생략등기
- 최초매도인으로부터 중간취득자를 거치지 않고 최종매수인에게 직접 소유권이전등기를 하는 것. 3자간 합의가 있으면 유효로 인정된다.
선택지별 해설
- ① 3자간 중간생략등기 합의가 있으면 최종매수인 丙은 최초매도인 甲에게 직접 이전등기청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 서술.
- ② 중간생략등기 합의만으로 중간자 乙의 甲에 대한 채권적 이전등기청구권이 소멸하는 것은 아니다. 옳은 서술.
- ③ 합의에 따라 甲에서 丙 명의로 경료된 등기는 실체관계에 부합하여 유효하다. 옳은 서술.
- ④ 甲·乙 사이에 별도로 대금인상 약정을 체결한 경우, 甲은 그 미지급을 이유로 丙의 이전등기청구를 거절할 수 있다는 것이 판례이다. '거절할 수 없다'는 틀린 서술로 정답.
- ⑤ 중간생략등기의 합의 없이 단순히 등기청구권을 채권양도하고 통지만 한 경우에는 채무자(甲)의 승낙이 없는 한 丙은 직접 甲에게 이전등기를 청구할 수 없다는 것이 판례이다. 옳은 서술.
암기팁
등기는 생략해도 대금채권은 안 생략된다 - 인상분 안 주면 거절 가능!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 57번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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