공인중개사 일괄경매청구권 · 제20회 68번 해설

핵심 해설

민법 제363조 제2항은 저당물의 소유권을 취득한 제3취득자도 경매에 참가하여 매수인이 될 수 있음을 명시한다. 저당권자는 소유자를 대위하지 않는 한 원인무효등기 말소를 직접 청구할 고유의 권리가 없고(②), 나대지 저당권 설정 후 신축된 건물에 대해서는 일괄경매청구권이 인정되며(③, 민법 제365조), 필요비 우선상환청구권(제367조)은 제3취득자에 한정되어 물상보증인에게는 적용되지 않고(④), 저당권이 실행되어 매각되면 매각대금에서 배당받는 모든 저당권은 순위와 무관하게 소멸하는 것이 원칙(소제주의)이다(⑤).

법령 근거

• 민법 제363조 제2항법제처 원문 →
• 민법 제365조법제처 원문 →
• 민법 제367조법제처 원문 →

쉬운 설명

저당물의 소유권을 취득한 제3취득자도 그 경매절차에 참여해서 매수인이 될 수 있습니다. 저당권자는 소유자를 대위하지 않는 한 원인무효등기 말소를 직접 청구할 고유의 권리가 없고, 나대지에 저당권을 설정한 뒤 건물이 신축되면 일괄경매를 청구할 수 있으며, 필요비 우선상환청구권은 제3취득자에게만 인정되고 물상보증인에게는 적용되지 않으며, 저당물이 매각되면 순위와 상관없이 모든 저당권이 소멸하는 것이 원칙입니다.

용어 설명

일괄경매청구권

나대지에 저당권을 설정한 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있는 권리(민법 제365조).

선택지별 해설

• ① 민법 제363조 제2항에 따라 저당물의 소유권을 취득한 제3자(제3취득자)도 경매절차에서 매수인이 될 수 있다. 옳은 서술로 정답.
• ② 저당권자는 원칙적으로 소유자의 물권적청구권을 대위행사할 수 있을 뿐, 저당권 자체의 효력으로 직접 말소를 청구할 고유 권리는 인정되지 않는다는 것이 일반적 이해이다. 틀렸다.
• ③ 민법 제365조에 따라 나대지에 저당권 설정 후 설정자가 건물을 신축한 경우 저당권자는 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있다. '청구할 수 없다'는 틀렸다.
• ④ 민법 제367조의 필요비·유익비 우선상환청구권은 저당물의 제3취득자에게 인정되는 것으로, 물상보증인에게는 적용되지 않고 별도의 구상권으로 해결한다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ⑤ 부동산 경매에서 매각으로 인해 저당권은 순위와 관계없이 모두 소멸하는 것이 원칙(소제주의)이다. '소멸하지 않는 것이 원칙'은 틀렸다.

암기팁

저당물 산 사람도 경매에서 또 살 수 있다 - 제3취득자도 입찰 참가 가능!