공인중개사 전세권의 법정갱신 · 제20회 69번 해설
전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
건물전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 물권변동으로서 등기 없이도 효력이 생기므로(민법 제187조), 전세권자는 등기 없이 그 갱신된 전세권을 건물의 양수인에게 주장할 수 있다. 제20회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 69번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 전세권의 존속기간을 1년으로 약정하더라도 전세권자는 그 존속기간을 2년으로 주장할 수 있다.
- ② 전세권의 존속 중 전세목적물이 양도된 경우에도 전세권설정자가 전세금반환의무를 진다.
- ③ 전세권자는 전세권설정자의 동의를 얻지 않고 부속시킨 물건의 매수를 청구할 수 있다.
- ④ 건물에 대한 전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 그 등기 없이도 건물의 양수인에게 전세권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 전세권이 설정된 토지 위에 제3자가 건물을 무단으로 건축한 경우, 특별한 사정이 없는 한 토지소유자가 아닌 전세권자는 건물의 철거를 청구할 수 없다.
정답 ④
핵심 해설
건물전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 물권변동으로서 등기 없이도 효력이 생기므로(민법 제187조), 전세권자는 등기 없이 그 갱신된 전세권을 건물의 양수인에게 주장할 수 있다. 건물전세권의 최단존속기간은 1년이며 2년을 주장할 근거는 없고(①), 목적물 양도시 전세금반환의무는 신소유자(양수인)에게 이전되며(②), 부속물매수청구권은 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 한하여 인정되고(③), 전세권자도 용익권자로서 방해배제청구권을 행사하여 철거를 청구할 수 있다(⑤).
법령 근거
쉬운 설명
건물전세권이 법정갱신되는 것은 법률 규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 효력이 생기므로, 전세권자는 등기 없이도 건물을 산 사람에게 전세권을 주장할 수 있습니다. 건물전세권의 최단존속기간은 1년이라 2년을 주장할 근거는 없고, 목적물이 양도되면 전세금반환의무는 새 소유자에게 넘어가며, 부속물매수청구권은 설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건에만 인정되고, 전세권자도 용익물권자로서 방해배제청구권을 행사해 철거를 청구할 수 있습니다.
용어 설명
- 전세권의 법정갱신
- 건물전세권의 경우 전세권설정자가 존속기간 만료 전 일정기간 내에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 전세권이 갱신된 것으로 보는 제도(민법 제312조 제4항).
선택지별 해설
- ① 건물전세권의 최단존속기간은 1년이며(제312조 제2항), 이보다 짧게 약정한 경우 1년으로 보는 것이지 2년을 주장할 근거는 없다. 틀렸다.
- ② 전세권 존속 중 목적물이 양도되면 전세금반환의무는 신소유자(양수인)에게 이전되고 구소유자(전세권설정자)는 원칙적으로 면책된다는 것이 판례이다. 틀렸다.
- ③ 부속물매수청구권은 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대하여만 인정된다(제316조 제2항). '동의를 얻지 않고'는 틀렸다.
- ④ 법정갱신은 법률규정에 의한 물권취득으로 등기 없이 효력이 발생하므로 전세권자는 등기 없이도 양수인에게 대항할 수 있다. 옳은 서술로 정답.
- ⑤ 전세권자도 용익물권자로서 목적물에 대한 방해배제청구권을 가지므로 무단건축된 건물의 철거를 청구할 수 있다. '청구할 수 없다'는 틀렸다.
암기팁
법정갱신은 등기 없이도 자동 인정 - 법률 규정이 곧 힘!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 69번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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