공인중개사 말소기준권리 · 제20회 80번 해설

핵심 해설

판례는 대항력을 갖춘 임차인보다 선순위인 저당권(丙)이 경매개시결정 전에 이미 소멸한 경우, 그 다음으로 낮은 순위였던 임차인의 대항력이 상대적으로 가장 선순위가 되어 매수인 戊에게 대항할 수 있다고 본다(이른바 소멸한 선순위저당권을 기준으로 한 대항력 판단). 따라서 '주장할 수 없다'는 ⑤는 틀린 서술로 정답이다. 임차인이 목적물을 양수하면 혼동으로 보증금반환채권이 소멸하고(①), 대지만의 경매매수인은 임대인 지위 승계자가 아니며(②), 종료 후 양도시 보증금 반환까지 임대차관계 존속 의제(③), 대항력 취득 전 저당권(丙)이 존재하는 한 후순위 저당권(丁) 실행 매각시 대항력 상실(④)은 모두 옳다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의5법제처 원문 →
• 민법 제507조법제처 원문 →

쉬운 설명

대항력을 갖춘 임차인보다 앞선 저당권이 경매개시결정 전에 이미 소멸했다면, 그다음으로 낮은 순위였던 임차인의 대항력이 상대적으로 가장 선순위가 되어 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임차인이 스스로 집을 사면 혼동으로 보증금반환채권이 사라지고, 대지만 경매로 산 사람은 임대인 지위를 승계한 양수인이 아니며, 임대차 종료 후 집이 넘어가도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보고, 대항력을 갖추기 전에 이미 저당권이 있었다면 후순위 저당권 실행으로 매각돼도 대항력이 없어 대항할 수 없습니다.

용어 설명

말소기준권리

경매절차에서 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류 등 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 그 이후 성립한 권리(임차권 포함)의 소멸·인수 여부를 결정하는 실무상 개념.

선택지별 해설

• ① 임차인이 임차목적물의 소유권을 스스로 취득(양수)하면 임대인 지위와 임차인 지위가 동일인에게 귀속되어 혼동(민법 제507조)으로 임대차관계 및 보증금반환채권이 소멸한다. 옳은 서술.
• ② 대지에 대한 경매에서 대지만을 매수한 자는 건물 소유자가 아니므로 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계하는 '임차주택의 양수인'이 아니다. 옳은 서술.
• ③ 판례상 임대차 종료 후 목적물이 양도되어도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 옳은 서술.
• ④ 대항요건을 갖추기 전에 이미 丙의 저당권이 설정되어 있었으므로, 후순위 丁의 저당권실행으로 매각되면 선순위 丙 저당권을 포함해 모든 저당권과 대항력 없는 임차권이 소멸하여 乙은 매수인 戊에게 대항할 수 없다. 옳은 서술.
• ⑤ 판례상 선순위였던 丙의 저당권이 경매개시결정 전에 소멸한 경우, 그 다음 순위인 乙의 대항력이 상대적으로 가장 선순위로 인정되어 매수인 戊에게 대항할 수 있다. '주장할 수 없다'는 틀린 서술로 정답.

암기팁

선순위 저당권이 죽으면 임차인이 순위 승격 - 소멸한 저당권 기준으로 재계산!