공인중개사 지분배당률 · 제20회 37번 해설

핵심 해설

정답은 ③이다. 세전현금흐름(순영업소득-부채서비스액=9,000,000원)을 지분배당률(2.5%)로 나누어 지분가치 360,000,000원을 구하고, 대출비율이 40%(지분비율 60%)이므로 지분가치를 지분비율로 나누면 부동산가치 600,000,000원(6억원)이 산출되어 ③이 정답이다.

이론 근거

수익환원법(지분·저당결합법) - 세전현금흐름을 지분배당률로 환원하여 지분가치를 구하고, 대출비율을 이용해 지분가치로부터 전체 부동산가치를 역산할 수 있다.

쉬운 설명

먼저 세전현금흐름을 구하면 순영업소득 21,000,000원에서 부채서비스액 12,000,000원을 뺀 9,000,000원입니다. 이를 지분배당률 2.5%로 나누면 지분투자액은 360,000,000원이 됩니다. 대출비율이 40%이므로 지분비율은 60%가 되고, 지분투자액을 지분비율로 나누면 부동산가치는 600,000,000원, 즉 6억원이 산출되어 정답은 ③입니다.

용어 설명

지분배당률(세전)

세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율로, 지분투자자 관점의 수익률을 나타낸다.

계산 과정

세전현금흐름 = 순영업소득 - 부채서비스액 = 21,000,000 - 12,000,000 = 9,000,000원 지분투자액 = 세전현금흐름 ÷ 지분배당률 = 9,000,000 ÷ 0.025 = 360,000,000원 지분비율 = 1 - 대출비율 = 1 - 0.4 = 0.6 부동산가격 = 지분투자액 ÷ 지분비율 = 360,000,000 ÷ 0.6 = 600,000,000원(6억원)

선택지별 해설

• ① 계산결과(6억원)와 다르다.
• ② 계산결과(6억원)와 다르다.
• ③ 옳음. 계산결과 부동산가격은 6억원이다.
• ④ 계산결과(6억원)와 다르다.
• ⑤ 계산결과(6억원)와 다르다.

암기팁

9백만÷2.5%=3.6억, 그걸 60%로 나누면 6억원!