공인중개사 균형의 원칙 · 제20회 40번 해설

핵심 해설

정답은 ⑤이다. 사례의 아파트는 유사한 최근 건축 아파트에 비해 화장실 수가 부족하고 냉·난방비가 많이 드는 등 건물 내부 구성요소 간의 기능적 균형이 결여되어 있어 선호도가 떨어지고 가격이 낮게 형성되고 있다. 이는 감정평가이론상 균형의 원칙(부동산 구성요소 간 균형이 결여되면 기능적 감가가 발생하여 가치가 하락한다는 원칙)으로 설명된다.

이론 근거

균형의 원칙 - 부동산을 구성하는 각 요소(설계·설비·공간배분 등) 간에 균형이 유지될 때 최유효이용에 가까워지며, 균형이 결여되면(기능적 감가 발생) 가치가 하락한다는 감정평가상 가격원칙.

쉬운 설명

사례의 아파트는 최근 지어진 유사한 아파트에 비해 화장실 수가 적고 냉·난방비가 많이 들어서 시장에서 선호도가 떨어지고 가격도 낮게 형성되고 있습니다. 이는 부동산을 구성하는 여러 요소(설계, 설비, 공간배분 등) 사이에 적절한 균형이 유지되지 않으면 기능적 감가가 발생해 가치가 하락한다는 균형의 원칙으로 설명할 수 있습니다. 수익배분, 수익체증체감, 외부성, 기회비용의 원칙은 이 사례의 핵심(건물 내부 구성요소 간 불균형)과 직접 관련이 없으므로 정답은 ⑤입니다.

용어 설명

균형의 원칙

부동산을 구성하는 여러 요소(설계, 설비, 공간배분 등) 사이에 적절한 균형이 유지되어야 최유효이용에 부합하는 가치가 유지된다는 감정평가상 가격원칙.

선택지별 해설

• ① 수익배분의 원칙은 생산요소 간 배분과 잔여수익귀속에 관한 원칙으로 사례와 직접 관련이 없다.
• ② 수익체증체감의 원칙은 투입과 산출(수익) 간의 관계에 관한 원칙으로 사례에 부합하지 않는다.
• ③ 외부성의 원칙은 외부환경 요인이 대상부동산 가치에 미치는 영향에 관한 원칙으로 사례(건물 내부 기능결함)와는 성격이 다르다.
• ④ 기회비용의 원칙은 대안적 선택에 따른 포기가치에 관한 원칙으로 사례와 직접 관련이 없다.
• ⑤ 옳음. 건물 구성요소(화장실 수, 냉난방 효율 등) 간 균형 결여로 인한 가치 하락은 균형의 원칙으로 설명된다.

암기팁

화장실 하나 부족해도 균형이 깨지면 값이 깎인다