공인중개사 법정갱신 · 혼동 · 제21회 43번 해설

핵심 해설

전세권의 법정갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 민법 제187조에 따라 등기 없이도 효력이 발생하고, 그 등기가 없더라도 전세목적물을 취득한 제3자에게 대항할 수 있다는 것이 판례이다. 따라서 '등기가 없으면 대항할 수 없다'는 설명은 틀렸다. 나머지 지문은 부합·저당권의 목적인 지상권의 처분제한(제371조)·유치권의 직접점유 요건·혼동의 예외(제3자 보호) 법리와 일치하는 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제187조법제처 원문 →
• 민법 제312조 제4항법제처 원문 →

쉬운 설명

전세권이 법으로 자동 연장(법정갱신)되는 경우에는 등기를 하지 않아도 효력이 생기고, 등기가 없어도 그 부동산을 나중에 취득한 제3자에게 대항할 수 있다. 그래서 등기가 없으면 대항할 수 없다는 설명은 틀렸다. 반면 남의 땅에 무단으로 심은 나무는 땅 주인 소유가 되고, 저당 잡힌 지상권은 저당권자 동의 없이 포기할 수 없으며, 물건을 간접점유만 하는 채권자는 유치권을 행사할 수 없고, 저당권보다 먼저 생긴 대항력 있는 임차권은 나중에 소유권과 합쳐져도 소멸하지 않는다.

용어 설명

법정갱신

당사자의 별도 의사표시 없이 법률 규정에 의해 임대차·전세권 등의 계약이 갱신되는 것.

혼동

물권과 그를 제한하는 다른 권리가 동일인에게 귀속되어 제한물권 등이 소멸하는 것(민법 제191조). 제3자의 권리 목적인 경우 등은 예외적으로 소멸하지 않는다.

선택지별 해설

• ① 권원 없이 타인 토지에 식재한 수목은 토지에 부합하여 토지소유자에게 귀속한다(제256조). 옳은 설명.
• ② 지상권을 목적으로 저당권이 설정된 경우 저당권자의 동의 없이 지상권을 포기하지 못한다(제371조 제2항). 옳은 설명.
• ③ 법정갱신은 등기 없이도 효력이 발생하며 제3자에게 대항할 수 있다는 것이 판례이므로 이 설명은 틀렸다. 정답.
• ④ 유치권은 목적물을 직접 점유하는 자에게 인정되는 것이 원칙이며, 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유만으로는 유치권이 성립하지 않는다는 것이 판례. 옳은 설명.
• ⑤ 저당권자 보호를 위해 이러한 경우 임차권은 혼동으로 소멸하지 않는다는 것이 판례. 옳은 설명.

암기팁

법정갱신은 등기 없이도 힘이 세다 — 법으로 자동 연장된 전세권은 등기 안 해도 제3자에게 당당하다.