공인중개사 대항력 · 말소기준권리 · 제21회 49번 해설

핵심 해설

甲의 대항력 발생시점(주택 인도+전입신고 다음날인 2009.4.2)은 이미 설정되어 있던 丙의 선순위 저당권(설정일이 그 이전)보다 늦다. 경매절차에서 선순위 저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 모든 권리(가압류·후순위저당권·대항력이 그보다 늦은 임차권 등)도 함께 소멸하는 것이 원칙(말소기준권리 법리)이므로, 甲의 임차권도 매각으로 소멸하고 甲은 매수인 A에게 주택을 인도하여야 한다. 나머지 지문은 가압류와 후순위저당권의 안분배당 원칙, 대항력·확정일자와 선순위저당권의 우선순위 관계 등에 비추어 틀린 설명이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

甲의 임차권은 이미 설정되어 있던 丙의 선순위 저당권보다 대항력 발생이 늦다. 경매에서 선순위 저당권이 소멸하면 그보다 늦은 권리들(후순위 저당권·가압류·임차권 등)도 함께 소멸하는 것이 원칙(말소기준권리)이므로, 甲의 임차권도 소멸하고 甲은 매수인 A에게 주택을 인도해야 한다. 나머지는 가압류·저당권 사이의 안분배당 원칙, 확정일자 없으면 우선변제를 받지 못한다는 점, 대항력이 소멸했으니 A에게 주장할 수 없다는 점에서 모두 틀렸다.

용어 설명

대항력

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력(주택임대차보호법 제3조).

말소기준권리

경매에서 그보다 선순위인 권리는 매수인이 인수하고, 그보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸하는 기준이 되는 권리(통상 최선순위 저당권·가압류 등).

선택지별 해설

• ① 가압류와 그 후에 설정된 저당권 사이에는 시간 순서에 따라 채권액 비례의 안분배당이 이루어지는 것이 원칙이므로, 저당권자 戊가 가압류권자 丁에 우선한다고 단정할 수 없다. 틀림.
• ② 甲의 대항력·우선변제권은 선순위 저당권자 丙보다 늦게 발생하였으므로 丙에 우선하여 전액을 배당받을 수 없다. 틀림.
• ③ 선순위저당권인 丙의 저당권보다 甲의 대항력 발생이 늦으므로, 경매로 丙의 저당권이 소멸하면 甲의 임차권도 함께 소멸하여 매수인에게 대항할 수 없다. 옳은 설명으로 정답.
• ④ 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 없어 배당순위에서 우선할 수 없다. 틀림.
• ⑤ 甲의 임차권은 선순위저당권 소멸에 따라 함께 소멸하므로 매수인 A에게 대항력을 주장할 수 없다. 틀림.

암기팁

선순위 저당권 죽으면 후순위도 다 같이 죽는다 — 말소기준권리보다 늦은 권리는 경매로 몽땅 소멸.