공인중개사 최우선변제권 · 우선변제권 · 제21회 54번 해설

핵심 해설

판례는 근저당권 설정 당시 사무실 등 비주거용이던 건물이 이후 주거용으로 용도변경된 경우에도, 그 변경 후 대항요건을 갖춘 소액임차인은 특별한 사정이 없는 한 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조)을 근저당권자에 우선하여 행사할 수 있다고 본다. 다세대주택은 집합건물이므로 동·호수까지 정확히 표시해야 대항력이 인정되고, 전세권설정등기와 임차인의 지위는 별개이므로 임차인 지위의 배당요구가 전세권자로서의 배당요구로 의제되지 않으며, 우선변제권은 대항력 있는 임차인의 지위와 결합된 것이어서 임차권과 분리하여 보증금반환채권만 양수해도 우선변제권까지 승계되지 않고, 주민등록 신고는 행정청의 수리를 요하는 행위로서 도달만으로 효력이 발생하지 않는다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제8조법제처 원문 →

쉬운 설명

처음엔 사무실이던 건물이 나중에 주거용으로 바뀐 뒤 들어온 소액임차인이라도, 특별한 사정이 없으면 근저당권자보다 먼저 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있다. 나머지는 다세대주택은 동·호수까지 정확히 적어야 대항력이 생기고, 전세권 등기와 임차인 지위는 별개라 임차인 지위의 배당요구가 전세권자의 배당요구로 되지 않으며, 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양도받으면 우선변제권까지 따라오지 않고, 주민등록 신고는 행정청이 수리해야 효력이 생긴다는 점에서 모두 틀렸다.

용어 설명

최우선변제권

소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 최우선으로 변제받을 수 있는 권리(주택임대차보호법 제8조).

우선변제권

대항요건(인도+전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리(주택임대차보호법 제3조의2).

선택지별 해설

• ① 다세대주택은 집합건물이므로 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정되고, 지번만으로는 대항력이 인정되지 않는다는 것이 판례. 틀림.
• ② 임차인 지위에서의 배당요구와 전세권자 지위에서의 배당요구는 별개로 취급되므로 전세권에 관해서도 배당요구가 있는 것으로 보지 않는다는 것이 판례. 틀림.
• ③ 우선변제권은 대항력 있는 임차인의 지위와 결합된 권리로서 임차권과 분리하여 보증금반환채권만 양도하면 우선변제권은 승계되지 않는다는 것이 판례. 틀림.
• ④ 용도변경 후 임차한 소액임차인도 최우선변제권을 행사할 수 있다는 것이 판례. 옳은 설명으로 정답.
• ⑤ 주민등록 신고는 수리를 요하는 행위이므로 행정청에 도달한 것만으로 바로 효력이 발생하지 않는다. 틀림.

암기팁

용도 바뀌어도 소액임차인은 최우선 — 사무실이 집으로 변해도 나중 소액임차인의 최우선변제권은 살아있다.