공인중개사 대지사용권 · 관리단 · 제21회 55번 해설
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
집합건물법 제20조 제3항에 따르면, 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 이를 알지 못한 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 제21회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 55번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않는 이상, 이 법상의 관리단은 공용부분에 대한 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 없음이 원칙이다.
- ② 대지사용권은 법원의 강제경매절차에 의해서라면 전유부분과 분리되어 처분될 수 있다.
- ③ 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하는 것을 금지하는 취지를 등기하지 않으면, 집합건물의 대지임을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자에게 대항할 수 없다.
- ④ 주거용 집합건물을 철거하고 상가용 집합건물을 신축하기로 하는 재건축결의는 원칙적으로 허용되지 않는다.
- ⑤ 공용부분의 변경에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의로써 결정할 수 있다.
정답 ③
핵심 해설
집합건물법 제20조 제3항에 따르면, 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 이를 알지 못한 선의의 제3자에게 대항할 수 없다. 관리단은 규약이 없어도 공용부분에 대한 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있고, 대지사용권의 분리처분금지는 강제경매 등에도 적용되며, 용도를 변경하는 재건축결의도 원칙적으로 허용될 수 있고, 공용부분의 변경(중대한 변경)은 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의를 요하므로, 이들 지문은 모두 틀린 설명이다.
법령 근거
쉬운 설명
대지사용권을 전유부분과 따로 처분하지 못하게 하는 취지를 등기해두지 않으면, 그 사실을 모르고 대지만 취득한 선의의 제3자에게는 분리처분금지를 주장할 수 없다. 나머지는 관리단은 규약이 없어도 공용부분 관리비를 청구할 수 있고, 대지사용권 분리처분금지는 강제경매에도 적용되며, 용도를 바꾸는 재건축결의도 원칙적으로 허용될 수 있고, 공용부분의 변경은 과반수가 아니라 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상의 결의가 필요하다는 점에서 모두 틀렸다.
용어 설명
- 대지사용권
- 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리. 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분하지 못한다(집합건물법 제20조).
- 관리단
- 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립하는 단체(집합건물법 제23조).
선택지별 해설
- ① 관리단은 규약이 없어도 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 것이 판례. 틀림.
- ② 대지사용권의 분리처분금지는 강제경매절차에도 적용되어 원칙적으로 분리처분할 수 없다. 틀림.
- ③ 분리처분금지 취지를 등기하지 않으면 선의의 제3취득자에게 대항할 수 없다(제20조 제3항). 옳은 설명으로 정답.
- ④ 판례는 용도를 변경하는 재건축결의도 일정 요건 하에 허용될 수 있다고 보아, 원칙적으로 허용되지 않는다는 서술은 틀렸다.
- ⑤ 공용부분의 변경은 원칙적으로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 필요하다(제15조). 과반수라는 설명은 틀림.
암기팁
등기 안 하면 모르는 사람한텐 못 이긴다 — 분리처분금지도 등기해야 선의의 제3자에게 대항 가능.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제21회 55번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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