공인중개사 부합물 · 이시배당 · 제21회 71번 해설

핵심 해설

민법 제358조 본문은 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건에 미친다고 규정하면서도, 단서에서 '다만 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다'라고 정하여 당사자의 특약으로 그 적용을 배제할 수 있는 임의규정임을 명시하고 있다. 나머지 지문은 선순위 지상권의 존속(경매로 소멸하지 않음), 저당권의 부종성(피담보채권 소멸시 저당권도 소멸하여 이전등기를 받아도 무효), 공동저당의 이시배당시 각 부동산의 대가에서 전부 변제 가능(제368조 제2항), 전유부분과 대지사용권의 일체성(집합건물법상 대지사용권도 함께 취득)에 관한 법리에 비추어 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제358조법제처 원문 →
• 민법 제368조법제처 원문 →

쉬운 설명

저당권의 효력이 부합물에 미친다는 규정(제358조)은 당사자가 다른 약정을 하면 배제할 수 있는 임의규정이다. 나머지는 저당권 설정 전 이미 있던 지상권은 경매로도 소멸하지 않고, 피담보채권이 소멸하면 저당권도 함께 소멸해 이전등기를 받아도 무효이며, 공동저당에서 일부 부동산을 먼저 배당해도 그 대금에서 채권 전부를 우선변제 받을 수 있고, 전유부분만 경락받아도 대지사용권은 함께 취득된다는 점에서 모두 틀렸다.

용어 설명

부합물

저당부동산에 결합되어 독립성을 잃은 물건. 저당권의 효력은 원칙적으로 부합물에 미치나 당사자 특약으로 배제할 수 있다(제358조).

이시배당

공동저당의 목적인 여러 부동산 중 일부만 먼저 경매되어 배당이 이루어지는 경우. 이 경우 공동저당권자는 그 대가에서 피담보채권 전부의 변제를 받을 수 있다(제368조 제2항).

선택지별 해설

• ① 저당권 설정 전에 이미 대항력을 갖춘 선순위 지상권은 저당권 실행으로 소멸하지 않고 매수인이 인수한다. 틀림.
• ② 저당권은 피담보채권에 대한 부종성이 있어 채권이 소멸하면 저당권도 함께 소멸하므로, 소멸한 저당권을 이전등기 받아도 그 저당권을 취득할 수 없다. 틀림.
• ③ 이시배당의 경우 공동저당권자는 먼저 매각된 부동산의 대가에서 피담보채권 전부의 변제를 받을 수 있다(제368조 제2항). 틀림.
• ④ 전유부분에 대한 경매로 매각대금을 완납하면 대지사용권도 전유부분에 종속하여 함께 취득한다(집합건물법 제20조). 틀림.
• ⑤ 제358조 단서에 따라 부합물에 관한 규정은 임의규정으로 특약으로 배제할 수 있다. 옳은 설명으로 정답.

암기팁

358조 단서는 특약으로 빠져나갈 문 — 부합물 효력 규정은 임의규정이다.