공인중개사 순위보전의 효력 · 가등기에 기한 본등기 · 제21회 72번 해설

핵심 해설

판례는 가등기가 있다고 하여 그 자체로 원인채권(소유권이전등기청구권을 발생시키는 법률관계)의 존재가 추정되는 것은 아니라고 본다. 가등기는 순위보전의 효력만을 가질 뿐 등기원인의 존재나 진정성을 추정하는 효력은 없다. 소유권 취득 시기는 본등기시이고, 본등기청구의 상대방은 가등기 당시의 등기의무자(甲)이며, 가등기 후 설정된 저당권은 본등기시 순위가 밀려 직권말소될 뿐 물상보증인 지위가 발생하는 것이 아니고, 가등기상 권리도 부기등기의 방법으로 양도할 수 있다는 것이 판례이므로 나머지 지문은 모두 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →
• 부동산등기법 제88조,제91조법제처 원문 →

쉬운 설명

가등기는 나중에 본등기를 했을 때 순위만 앞당겨주는 역할이지, 가등기가 있다는 것만으로 소유권이전청구권이 실제로 존재한다는 사실이 저절로 추정되지는 않는다. 나머지는 소유권 취득 시기는 본등기 시점이고, 본등기청구는 원래 소유자 甲에게 해야 하며, 가등기 후 생긴 저당권은 본등기로 직권말소될 뿐 물상보증인 지위가 생기지 않고, 가등기상 권리도 부기등기의 방법으로 양도할 수 있다는 점에서 모두 틀렸다.

용어 설명

순위보전의 효력

가등기에 기하여 나중에 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 때로 소급하는 효력. 물권변동의 효력 자체는 본등기시에 발생한다.

가등기에 기한 본등기

가등기된 권리를 종국적으로 실현하는 등기. 본등기가 되면 가등기 후 본등기 전에 경료된 중간처분 등기(제3자 명의 등기 등)는 본등기와 저촉되는 범위에서 직권말소된다.

선택지별 해설

• ① 가등기는 순위보전 효력만 있을 뿐 등기원인 법률관계의 존재를 추정하지 않는다는 것이 판례. 옳은 설명으로 정답.
• ② 소유권 취득의 효력은 본등기를 한 때에 발생하며, 가등기시로 소급하지 않는다(순위만 소급). 틀림.
• ③ 본등기청구는 가등기 당시의 등기의무자(원소유자 甲)에게 하여야 하며, 중간취득자 丙에게 청구하는 것이 아니다. 틀림.
• ④ 가등기 후 설정된 丁의 저당권은 본등기가 되면 직권말소되어 소멸하므로, 乙이 물상보증인 지위에 있게 되는 것이 아니다. 틀림.
• ⑤ 가등기상 권리(소유권이전청구권)는 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 양도할 수 있다는 것이 판례. 틀림.

암기팁

가등기는 순위만 찜, 권리 존재 증명은 아니다 — 가등기는 순번표일 뿐이다.