공인중개사 환산보증금 · 대항력 · 제21회 77번 해설

핵심 해설

판례는 대항력 있는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 상가건물을 전대한 경우, 전차인이 그 건물을 직접점유하면서 자신의 명의로 사업자등록을 하였더라도, 이는 실질적으로 임차인이 사업자등록의 요건을 갖춘 것과 동일하게 평가되어 임차인의 대항력이 그대로 유지된다고 본다. ①은 환산보증금(보증금+월차임×100)이 당시 서울 지역의 적용한도를 초과하여 이 법(대항력 등 일부 규정을 제외한 전반)의 적용대상이라고 단정할 수 없고, ②는 임대차기간을 1년 미만으로 정하거나 정하지 않은 경우에만 1년으로 의제되고 그 주장은 임차인만 할 수 있으며, ③은 사업자등록증의 '교부일'이 아니라 사업자등록을 신청·구비한 요건완비일의 다음 날부터 대항력이 발생하고, ⑤는 폐업신고를 하면 기존 대항력이 상실되고 재등록시 그때부터 새로운 대항력이 발생할 뿐 처음의 대항력이 유지되지 않는다는 것이 판례이므로 모두 틀린 설명이다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제9조법제처 원문 →

쉬운 설명

대항력 있는 임차인이 적법하게 전대하고 전차인이 직접 점유하며 자기 명의로 사업자등록을 했다면, 임차인의 대항력은 그대로 유지된다. 나머지는 환산보증금이 지역 한도를 넘으면 법의 전면 적용을 단정할 수 없고, 1년 미만 임대차만 1년으로 의제되며 그 주장도 임차인만 할 수 있고, 대항력은 사업자등록증 교부일이 아니라 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 생기며, 폐업신고를 하면 대항력이 사라지고 재등록해도 처음의 대항력이 그대로 유지되지 않는다는 점에서 모두 틀렸다.

용어 설명

환산보증금

상가건물임대차보호법의 적용범위를 정하기 위해 보증금에 월차임의 100배를 더하여 산정하는 금액. 지역별로 정해진 한도를 초과하면 법의 일부 규정만 적용된다.

대항력

상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력(상가건물임대차보호법 제3조).

선택지별 해설

• ① 환산보증금(1억+250만원×100=3억5천만원)이 당시 서울 지역 적용한도(3억원)를 초과하여 이 법의 전면 적용대상이 된다고 단정할 수 없다. 틀림.
• ② 1년 미만으로 정한 임대차만 1년으로 의제되며, 이 의제는 임차인만 주장할 수 있고 임대인은 주장할 수 없다. 틀림.
• ③ 대항력은 사업자등록증 교부일이 아니라 사업자등록 신청 등 요건을 갖춘 날의 다음 날부터 발생한다. 틀림.
• ④ 적법한 전대의 경우 전차인 명의의 사업자등록으로도 임차인의 대항력이 유지된다는 것이 판례. 옳은 설명으로 정답.
• ⑤ 폐업신고로 대항력이 상실되고, 재등록하더라도 처음의 대항력은 그대로 유지되지 않고 재등록시부터 새로 대항력이 발생한다. 틀림.

암기팁

전차인이 등록해도 임차인 대항력은 안 죽는다 — 적법한 전대차의 사업자등록은 임차인 몫으로 인정된다.