공인중개사 실체관계에 부합하는 등기 · 이중보존등기 · 제21회 78번 해설

핵심 해설

등기부의 멸실은 물권변동의 공시방법(등기)이 멸실된 것일 뿐, 실체적 권리관계인 소유권 자체에는 영향을 미치지 않는다. 따라서 회복기간 내에 멸실회복등기를 하지 않았다고 하여 실체법상 소유권을 상실하는 것은 아니며, 다만 공시방법이 없는 상태가 될 뿐이다. 나머지 지문은 등기원인이 실제와 달라도 실체관계에 부합하면 유효하다는 법리, 원인 없이 위조되어 말소된 등기는 회복등기 전이라도 실체적 권리에 영향이 없다는 법리, 이중보존등기의 무효 법리, 중간생략등기라도 실체관계에 부합하면 유효하다는 법리와 일치하는 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →

쉬운 설명

등기부가 멸실되는 것은 공시방법(등기)이 없어진 것일 뿐, 실체적인 소유권 자체는 그대로 남아 있다. 그래서 회복등기를 하지 않았다고 소유권을 잃는 것은 아니다. 나머지는 등기원인이 실제와 다르게 적혀도 실체관계에 맞으면 유효하고, 위조로 말소된 등기는 회복등기 전이라도 실체적 권리에 영향이 없으며, 유효한 보존등기가 있는데 별도로 또 보존등기를 하면(이중보존등기) 무효이고, 상속을 거치지 않고 곧바로 매수인 명의로 등기해도 실체관계에 맞으면 유효하다는 점에서 모두 맞다.

용어 설명

실체관계에 부합하는 등기

등기의 원인이나 절차에 하자가 있더라도 현재의 등기가 실제의 권리관계와 일치하면 그 등기를 유효로 보는 법리.

이중보존등기

동일 부동산에 대해 먼저 유효하게 소유권보존등기가 되어 있음에도, 이를 기초로 하지 않고 별도로 개설한 후행 보존등기. 실체관계 부합 여부와 무관하게 원칙적으로 무효이다(판례, 절차법적 이유).

선택지별 해설

• ① 등기원인이 실제(증여)와 다르게 기재(매매)되었어도 실체관계(소유권이전 합의와 등기)에 부합하면 유효하다는 것이 판례. 옳은 설명.
• ② 등기부 멸실은 공시방법의 문제일 뿐 실체적 소유권에 영향이 없어, 회복등기를 하지 않아도 소유권을 상실하지 않는다는 것이 판례이므로 이 설명은 틀렸다. 정답.
• ③ 위조서류에 의해 원인 없이 말소된 등기는 회복등기 전이라도 실체적 권리(소유권)에 영향이 없다는 것이 판례. 옳은 설명.
• ④ 유효한 보존등기가 있음에도 별도로 개설한 후행 보존등기(이중보존등기)는 실체관계 부합 여부와 무관하게 무효라는 것이 판례. 옳은 설명.
• ⑤ 등기의 경료 과정이 실제와 다르더라도(상속을 거치지 않고 직접 이전등기) 최종적으로 실체관계에 부합하면 유효하다는 것이 판례(중간생략등기 법리). 옳은 설명.

암기팁

등기부가 사라져도 내 땅은 안 사라진다 — 공시방법의 멸실과 실체적 권리는 별개다.