공인중개사 환지방식 · 토지 신탁방식 · 제21회 13번 해설
부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
부동산개발은 시장 적응과정이며(①), PF는 사업성 기초 자금조달이고(②), 토지신탁방식은 신탁회사가 소유권을 이전받아 개발 후 수익을 배분하며(③), 혼용방식은 환지·매수방식을 혼합한다(⑤)는 설명은 모두 옳다. 제21회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 13번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 부동산개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.
- ② 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.
- ③ 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
- ④ 환지개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 매각하는 것이다.
- ⑤ 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.
정답 ④
핵심 해설
부동산개발은 시장 적응과정이며(①), PF는 사업성 기초 자금조달이고(②), 토지신탁방식은 신탁회사가 소유권을 이전받아 개발 후 수익을 배분하며(③), 혼용방식은 환지·매수방식을 혼합한다(⑤)는 설명은 모두 옳다. 그러나 환지방식은 개발 후 사업비·공공용지 공제분을 제외한 토지를 원소유자에게 '매각'하는 것이 아니라, 위치·형상을 변경하여 소유권 그대로 '재분배(환지처분)'하는 방식이다. 따라서 ④가 틀린 설명이다.
이론 근거
도시개발 방식론 - 환지방식(재분배), 수용(매수)방식, 혼용방식의 개념 구분.
쉬운 설명
부동산개발은 사회적 수요 변화에 맞춰 토지를 가장 잘 활용하도록 시장에 적응해가는 과정이고, 프로젝트 파이낸싱은 사업자의 신용·담보가 아니라 사업 자체의 수익성을 보고 자금을 빌려주는 방식입니다. 토지신탁방식은 신탁회사가 소유권을 넘겨받아 개발한 뒤 수익을 원래 주인(위탁자)에게 돌려주는 방식이며, 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 섞은 것입니다. 그런데 환지방식은 개발 후 토지를 원소유자에게 '매각'하는 게 아니라, 사업비와 공공용지를 뺀 나머지 토지의 위치와 형상을 바꿔 소유권 그대로 '재분배'해주는 방식이므로 ④번의 '매각'이라는 표현이 틀렸습니다.
용어 설명
- 환지방식
- 사업시행 후 사업비와 공공용지를 공제한 나머지 토지를 원소유자에게 그 소유권을 유지한 채 재분배(환지)하는 개발방식.
- 토지(개발)신탁방식
- 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 개발한 후 분양·임대 수익을 위탁자에게 돌려주는 방식.
선택지별 해설
- ① 부동산개발은 사회적 수요·환경변화에 따른 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라는 옳은 설명이다.
- ② PF는 사업자 신용·담보가 아닌 사업성을 기초로 자금을 조달한다는 옳은 설명이다.
- ③ 토지신탁방식은 신탁회사가 소유권을 이전받아 개발 후 수익을 신탁자에게 돌려준다는 옳은 설명이다.
- ④ 환지방식은 토지를 '매각'하는 것이 아니라 원소유자에게 '재분배'하는 방식이므로 틀리다(정답).
- ⑤ 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 혼합해 도시개발사업 등에 사용한다는 옳은 설명이다.
암기팁
환지는 '팔기'가 아니라 '자리 바꿔서 돌려주기' — 소유권은 원래 주인 그대로 유지됩니다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제21회 13번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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