공인중개사 가능총소득 · 유효조소득 · 제21회 28번 해설

핵심 해설

순영업소득(NOI)은 가능총소득에서 공실손실을 차감한 유효조소득에서 다시 영업경비를 차감하여 산정한다. 유효임대면적(1,440㎡)에 임대료(5,000원/㎡)를 곱해 가능총소득 7,200,000원을 구하고, 공실률 10%를 반영해 유효조소득 6,480,000원을 산정한 뒤, 영업경비율 50%를 적용해 영업경비 3,240,000원을 차감하면 순영업소득은 3,240,000원(324만원)이 되어 정답은 ②이다.

이론 근거

소득접근법의 소득산정과정 - 가능총소득(PGI)에서 공실·불량부채를 차감해 유효조소득(EGI)을 구하고, 다시 영업경비를 차감해 순영업소득(NOI)을 산정한다.

쉬운 설명

순영업소득(NOI)을 구하려면 먼저 전체 임대면적에서 실제로 빌려줄 수 있는 유효임대면적(1,440㎡)을 구하고, 여기에 임대료를 곱해 가능총소득(720만원)을 계산한 뒤, 공실률 10%를 빼서 유효조소득(648만원)을 구하고, 마지막으로 영업경비율 50%를 적용한 영업경비(324만원)를 빼면 순영업소득 324만원이 나옵니다. 참고로 연간 부채상환액은 NOI 계산에는 쓰이지 않는 함정 정보로, 부채상환 전 소득이 바로 NOI이기 때문입니다.

용어 설명

가능총소득(PGI)

공실이 전혀 없다고 가정했을 때 얻을 수 있는 최대 임대수입.

유효조소득(EGI)

가능총소득에서 공실·불량부채로 인한 손실을 차감한 소득.

순영업소득(NOI)

유효조소득에서 영업경비를 차감한, 부채상환 전 순수익.

계산 과정

유효임대면적 = 1,800㎡ × 80% = 1,440㎡ 가능총소득(PGI) = 1,440㎡ × 5,000원/㎡ = 7,200,000원 유효조소득(EGI) = 7,200,000원 × (1-0.10) = 6,480,000원 영업경비 = 6,480,000원 × 50% = 3,240,000원 순영업소득(NOI) = 6,480,000원 - 3,240,000원 = 3,240,000원(324만원) ※ 연간 부채상환액(500원/㎡)은 NOI 산정에는 사용하지 않는 함정 정보임(부채상환 전 소득이 NOI).

선택지별 해설

• ① 320만원은 계산결과보다 낮아 틀리다.
• ② 324만원으로 정확히 계산되어 옳다(정답).
• ③ 332만원은 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.
• ④ 340만원은 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.
• ⑤ 380만원은 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.

암기팁

NOI는 '빚 갚기 전'까지의 소득 — 부채상환액은 이 계산에서 아예 등장할 필요가 없는 낚시 정보입니다.