공인중개사 종합환원율 · 지분환원율 · 제21회 30번 해설

핵심 해설

총투자액 8억원 중 순영업소득 8천만원을 기준으로 종합환원율은 8천만÷8억=10%(①옳음), 저당액 3억원(=8억-지분5억)을 기준으로 저당비율은 3억÷8억=37.5%(②옳음), 총투자액을 순영업소득으로 회수하는 자본회수기간은 8억÷8천만=10년(③옳음), 부채감당률은 8천만÷4천만=2(⑤옳음)로 모두 맞는 설명이다. 그러나 지분환원율(지분배당률)은 세전현금흐름(순영업소득-부채상환액=4천만원)을 지분투자액(5억원)으로 나눈 값인 8%이며, 지문의 7%는 이와 일치하지 않으므로 ④가 틀린 설명이다.

이론 근거

부동산투자 수익률·위험지표 산정공식 - 종합환원율=NOI/총투자액, 저당비율=저당액/총투자액, 자본회수기간=총투자액/NOI, 지분환원율=세전현금흐름/지분투자액, 부채감당률=NOI/부채상환액.

쉬운 설명

종합환원율은 순영업소득을 총투자액(8억원)으로 나눈 10%이고, 저당비율은 저당액(3억원)을 총투자액으로 나눈 37.5%이며, 자본회수기간은 총투자액을 순영업소득으로 나눈 10년이고, 부채감당률은 순영업소득을 부채상환액으로 나눈 2로 모두 맞는 수치입니다. 그런데 지분환원율은 세전현금흐름(순영업소득에서 부채상환액을 뺀 4천만원)을 지분투자액(5억원)으로 나눈 값이라 실제로는 8%가 되는데, 지문은 7%라고 잘못 제시했습니다.

용어 설명

종합환원율

순영업소득을 총투자액(부동산가격)으로 나눈 비율로 전체 투자에 대한 수익률.

지분환원율(지분배당률)

세전현금흐름(순영업소득-부채상환액)을 지분투자액으로 나눈 비율.

부채감당률(DCR)

순영업소득을 부채상환액으로 나눈 값으로, 1보다 클수록 원리금 상환 여력이 충분함을 의미한다.

계산 과정

종합환원율 = NOI 8,000만원 ÷ 총투자액 8억원 = 10% 저당액 = 총투자액 8억원 - 지분투자 5억원 = 3억원, 저당비율 = 3억÷8억 = 37.5% 자본회수기간 = 총투자액 8억원 ÷ NOI 8,000만원 = 10년 세전현금흐름 = NOI 8,000만원 - 부채상환액 4,000만원 = 4,000만원 지분환원율 = 세전현금흐름 4,000만원 ÷ 지분투자 5억원 = 8% (지문의 7%는 오류) 부채감당률 = NOI 8,000만원 ÷ 부채상환액 4,000만원 = 2

선택지별 해설

• ① 종합환원율=8천만÷8억=10%로 옳은 설명이다.
• ② 저당비율=(8억-5억)÷8억=37.5%로 옳은 설명이다.
• ③ 자본회수기간=총투자액8억÷NOI8천만=10년으로 옳은 설명이다.
• ④ 지분환원율=세전현금흐름4천만÷지분5억=8%인데 지문은 7%로 서술해 틀리다(정답).
• ⑤ 부채감당률=NOI8천만÷부채상환액4천만=2로 옳은 설명이다.

암기팁

지분환원율은 '내 돈(지분) 대비 진짜 내 손에 남는 돈(세전현금흐름)'의 비율 — 4천만÷5억=8%이지 7%가 아닙니다.