공인중개사 시산가격 · 확인자료 · 제21회 37번 해설

핵심 해설

시산가격조정은 감정평가 3방식으로 각각 산출한 시산가격의 신뢰도를, 평가에 사용된 자료의 양·정확성·적절성 등을 고려하여 가중치를 두어 최종 감정평가액을 결정하는 절차이다. 이는 옳은 설명으로 정답은 ③이다. 3방식의 결과가 이론적으로 일치하는 것(3면 등가성)은 원칙일 뿐 실제로는 자료의 한계 등으로 차이가 발생하므로 조정이 필요하며, 단순 산술평균이나 조정 불필요, 3방식 산출값 자체가 최종가격이라는 서술, 확인자료를 거래·임대·수익사례로 본 서술은 모두 틀리다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙 제12조법제처 원문 →

쉬운 설명

시산가격조정은 원가방식·비교방식·수익방식 세 가지로 각각 구한 잠정 가격(시산가격)을, 그 계산에 사용된 자료의 양과 정확성, 적절성 등을 따져 가중치를 다르게 두어 최종 감정평가액을 결정하는 절차입니다. 이론적으로는 세 방식의 결과가 같아야 한다는 3면 등가성이 있지만, 실제로는 자료의 한계 때문에 차이가 나므로 조정이 꼭 필요합니다. 단순히 평균을 내거나, 조정 없이 그대로 최종가격으로 쓰거나, 확인자료를 거래·임대사례로 보는 서술은 모두 틀린 설명입니다.

용어 설명

시산가격(시산가액)

원가방식·비교방식·수익방식 등 각 감정평가방식을 적용하여 산출한 잠정적인 가격.

확인자료

등기부등본, 토지대장 등 대상물건의 물적 상태나 권리관계를 확인하기 위한 자료로, 거래사례·임대사례 등은 요인자료·사례자료에 해당한다.

선택지별 해설

• ① 3면 등가성은 이론상의 원칙일 뿐 실제로는 시산가격 간 차이가 발생하므로 조정이 필요없다는 서술은 틀리다.
• ② 시산가격조정은 단순 산술평균만을 의미하지 않고 가중치를 반영하는 절차이므로 틀리다.
• ③ 평가에 사용된 자료의 양·정확성·적절성을 고려해 가중치를 두어 가격을 결정한다는 옳은 설명이다(정답).
• ④ 3가지 방식으로 각각 산출한 가격 자체가 최종 평가가격이 되는 것이 아니라 조정을 거쳐야 하므로 틀리다.
• ⑤ 거래사례·임대사례·수익사례는 요인자료(사례자료)이며, 확인자료는 등기부등본·토지대장 등을 의미하므로 틀리다.

암기팁

시산가격조정은 '단순 평균'이 아니라 '자료 신뢰도에 따라 가중치를 다르게 매기는 저울질'입니다.