공인중개사 가등기의 순위보전적 효력 · 소유권보존등기 · 제22회 53번 해설

핵심 해설

미등기 토지의 경우 소유권보존등기는 원시적으로 소유권을 취득한 대장상 최초의 소유명의인 앞으로 하는 것이 원칙이므로, 전득자인 토지대장상 이전등록명의인은 직접 자기 명의로 보존등기를 할 수 없고, 최초 소유명의인 앞으로 보존등기를 마친 다음 이전등기의 방법으로 등기를 하여야 한다는 것이 판례이다. 따라서 ⑤가 옳은 지문이다. 가등기권리자는 가등기의무자에게 제3자명의 등기의 말소를 직접 청구할 수 없고, 멸실건물의 보존등기를 신축건물에 유용할 수 없으며, 가등기 후 본등기시 중간의 가압류등기는 직권말소 대상이고, 가등기에 기한 본등기가 되면 그 순위는 가등기시로 소급하여 후순위 저당권에 우선한다.

법령 근거

• 부동산등기법 제65조법제처 원문 →
• 부동산등기법 제91조법제처 원문 →
• 민법 제186조법제처 원문 →

쉬운 설명

미등기 토지의 소유권보존등기는 원칙적으로 대장상 최초 소유명의인 앞으로 해야 하므로, 이를 매수해 대장상 이전등록만 받은 전득자는 직접 자기 명의로 보존등기를 할 수 없고, 먼저 최초 소유명의인 앞으로 보존등기를 마친 뒤 이전등기 방식으로 등기해야 합니다. 가등기권리자는 가등기의무자에게 제3자 명의 등기의 말소를 직접 청구할 수 없고, 멸실된 건물의 보존등기를 신축건물에 유용할 수 없으며, 가등기 후의 중간 가압류등기는 본등기 시 등기관이 직권으로 말소할 수 있고, 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기 시로 소급하여 후순위 권리에 우선합니다.

용어 설명

가등기의 순위보전적 효력

가등기에 기하여 본등기를 하면 본등기의 순위가 가등기를 한 때로 소급하여 그 사이에 마쳐진 중간처분보다 우선하는 효력.

소유권보존등기

미등기 부동산에 대하여 처음으로 하는 소유권등기. 원시취득자(대장상 최초 소유명의인) 명의로 하는 것이 원칙이다.

선택지별 해설

• ① 가등기권리자는 가등기의무자를 상대로 본등기절차의 이행을 구할 수 있을 뿐, 가등기의무자에게 제3자 명의 등기의 말소를 청구할 권리는 없다는 것이 판례이다. 틀린 지문이다.
• ② 멸실된 건물의 보존등기를 신축된 건물의 보존등기로 유용하는 것은 허용되지 않는다는 것이 판례이다. 틀린 지문이다.
• ③ 가등기 이후에 마쳐진 가압류등기는 가등기에 기한 본등기가 되면 등기관이 직권으로 말소할 수 있다. 틀린 지문이다.
• ④ 가등기에 기해 본등기가 되면 그 순위는 가등기시로 소급하므로, 가등기 후 설정된 乙의 저당권보다 甲의 (가등기에 기한) 저당권이 우선한다. 틀린 지문이다.
• ⑤ 토지대장상 소유권이전등록을 받은 전득자는 대장상 최초의 소유명의인 앞으로 먼저 보존등기를 한 다음 이전등기를 하여야 한다는 것이 판례이다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.

암기팁

미등기 부동산은 최초 소유자 앞으로 먼저 보존등기, 그 다음에 이전등기! 순서를 건너뛸 수 없다.