공인중개사 일괄경매청구권 · 근저당권 · 제22회 59번 해설

핵심 해설

저당권의 우선변제적 효력은 저당권설정 당시 존재하던 목적물에 미치는 것이 원칙이고, 저당권설정자가 나중에 신축하여 보존등기를 마친 별개의 건물에는 미치지 않는다. 다만 저당권자에게는 토지와 함께 그 건물의 일괄경매를 청구할 수 있는 권리(제365조)가 인정될 뿐, 우선변제권 자체가 건물에 미치는 것은 아니다. 따라서 건물에도 우선변제적 효력이 미친다고 한 ②가 틀린 지문이다. 나머지 지문은 저당권의 방해배제청구권, 근저당의 채권최고액 초과시 잔존채무 부담범위, 근저당의 결산기 후 채권 미담보, 저당권설정 전 취득한 지상권 보호에 관한 확립된 판례·법리와 일치한다.

법령 근거

• 민법 제358조법제처 원문 →
• 민법 제365조법제처 원문 →
• 민법 제359조법제처 원문 →

쉬운 설명

저당권의 우선변제적 효력은 원칙적으로 설정 당시 존재하던 목적물에 미치므로, 설정 후 소유자가 새로 지은 별개의 건물에는 미치지 않습니다. 다만 저당권자에게는 토지와 함께 일괄경매를 청구할 권리가 있을 뿐, 신축건물에 대한 우선변제권 자체가 생기는 것은 아닙니다. 그 외 교환가치 실현을 방해하는 신축공사의 중지청구, 채권최고액 초과시 채무자와의 관계에서 잔존채무 전액 부담, 결산기 도래 후 발생한 채권의 담보 제외, 저당권설정 전 취득한 지상권의 보호는 모두 확립된 법리입니다.

용어 설명

일괄경매청구권(제365조)

나대지에 저당권을 설정한 후 설정자가 건물을 신축한 경우, 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매청구할 수 있는 권리. 다만 우선변제권은 토지의 매각대금에만 미친다.

근저당권

장래 증감·변동하는 불특정채권을 채권최고액의 한도 내에서 담보하는 저당권. 결산기 도래로 피담보채권이 확정된다.

선택지별 해설

• ① 저당권자는 목적물의 교환가치 실현이 방해될 염려가 있으면 공사중지 등 방해배제청구를 할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ② 저당권설정 후 신축된 건물은 별개의 부동산으로서 원칙적으로 저당권의 우선변제적 효력이 미치지 않는다(일괄경매청구권이 인정될 뿐이다). 틀린 지문이며 이것이 정답이다.
• ③ 근저당의 확정채권액이 채권최고액을 초과해도 채무자 겸 설정자와의 관계에서는 채권 전액이 변제될 때까지 근저당권의 효력이 미친다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ④ 결산기 도래 후 발생한 채권은 근저당의 피담보채권에서 제외된다는 것이 부종성의 원칙이다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 저당권설정 전에 지상권을 취득한 자는 저당권실행(경매)으로 소멸하지 않고 대항할 수 있다(제359조 반대해석). 옳은 지문이다.

암기팁

저당 잡힌 나대지에 새로 지은 건물은 저당권 효력이 안 미친다! 대신 일괄경매만 청구 가능.