공인중개사 말소기준권리 · 전세권의 법정갱신 · 제22회 61번 해설

핵심 해설

1순위저당권, 전세권, 2순위저당권의 순서로 설정된 후 2순위저당권자가 경매를 신청하면, 최선순위 저당권(1순위)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸하는 것이 원칙이므로 전세권도 함께 소멸하고, 배당순위는 각 권리의 설정등기 순서(1순위저당권→전세권→2순위저당권)에 따른다. 이는 민사집행 실무 및 판례상 확립된 법리로서 ⑤가 옳은 지문이다. 전세권의 법정갱신시 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고(제312조④), 전세기간 중 소유권이 이전되면 신소유자가 전세금반환채무를 승계하며(구소유자는 면책), 건물 일부에 대한 전세권자는 그 부분에 대해서만 우선변제권이 있어 건물 전부에 대한 경매를 청구할 수 없고, 지상권이 지료 체납으로 소멸하면 그 지상 건물의 전세권자는 원칙적으로 토지 소유자에게 대항할 수 없다.

법령 근거

• 민법 제303조법제처 원문 →
• 민법 제312조법제처 원문 →
• 민법 제318조법제처 원문 →

쉬운 설명

1순위저당권, 전세권, 2순위저당권 순서로 설정된 후 2순위저당권자가 경매를 신청하면, 최선순위 저당권보다 후순위인 전세권도 함께 소멸하고 배당순위는 각 권리의 설정등기 순서에 따릅니다. 전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고, 전세기간 중 소유권이 이전되면 신소유자가 전세금반환채무를 단독 승계하며, 건물 일부 전세권자는 그 부분에 대해서만 우선변제권이 있어 건물 전부의 경매를 청구할 수 없고, 지료 체납으로 지상권이 소멸하면 그 지상 건물의 전세권자는 원칙적으로 토지 소유자에게 대항할 수 없습니다.

용어 설명

말소기준권리

경매절차에서 매각으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 가르는 기준이 되는 최선순위 담보물권(저당권 등). 이보다 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다.

전세권의 법정갱신

건물전세권에서 전세권자에 대한 갱신거절 통지가 없으면 종전과 동일 조건으로 자동갱신되며, 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제312조④).

선택지별 해설

• ① 전세권이 법정갱신되면 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제312조④). 전전세권의 약정기간과 동일하다는 것은 틀린 지문이다.
• ② 전세기간 중 소유권이 이전되면 원칙적으로 신소유자가 전세금반환채무를 단독으로 승계하고 구소유자는 면책된다는 것이 판례이다. 연대책임이라는 것은 틀린 지문이다.
• ③ 건물 일부에 대한 전세권자는 그 부분에 대해서만 우선변제권이 있고, 건물 전부에 대한 경매청구는 할 수 없다는 것이 판례이다. 틀린 지문이다.
• ④ 지상권이 지료 체납으로 소멸하면 그 지상 건물의 전세권자는 원칙적으로 토지 소유자에게 대항할 수 없다. 틀린 지문이다.
• ⑤ 1순위저당권, 전세권, 2순위저당권 순으로 설정된 후 2순위저당권자의 경매신청으로 전세권과 저당권 모두 소멸하고, 배당순위는 설정등기 순서에 의한다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.

암기팁

최선순위 저당권보다 후순위면 전세권도 경매로 다 소멸! 배당은 설정등기 순서대로.