공인중개사 확정일자 · 묵시적 갱신 · 제22회 76번 해설

핵심 해설

확정일자를 부여하는 기관(주민센터, 등기소, 공증인 등)은 확정일자부를 작성하여야 하며, 이 확정일자부는 1년 단위로 매년 새로 작성하도록 되어 있다. 따라서 ①이 옳다. 주택임차권은 상속의 대상이 되어 상속인에게 상속되고, 묵시적 갱신시 임차인은 기간의 제한 없이 언제든지 해지통지를 할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생기고(전임대차 종료일로부터 3개월 이내로 제한되는 것이 아님), 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받지 못하면 임대차관계는 존속하는 것으로 보며(제4조②), 한국토지주택공사(LH)와 같은 법인이 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 입주자가 인도받고 주민등록을 마치면 그 법인도 대항력을 취득할 수 있다는 특례가 인정된다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조의6법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제4조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제6조의2법제처 원문 →
• 민법 제1005조법제처 원문 →

쉬운 설명

확정일자를 부여하는 기관은 확정일자부를 작성해야 하며, 이는 1년 단위로 매년 새로 작성됩니다. 주택임차권은 재산권으로 상속인에게 상속되고, 묵시적 갱신시 임차인은 기간 제한 없이 언제든지 해지통지를 할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생기고, 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받지 못하면 임대차관계는 계속 존속하는 것으로 보며, 한국토지주택공사 같은 법인이 주택을 임차해 선정한 입주자가 인도받고 주민등록을 마치면 그 법인도 대항력을 취득할 수 있다는 특례가 인정됩니다.

용어 설명

확정일자

임대차계약서에 그 작성일자를 증명하기 위해 공적기관이 부여하는 일자. 대항요건을 갖춘 임차인이 우선변제권을 취득하기 위한 요건이다.

묵시적 갱신(제6조·제6조의2)

임대인이 기간만료 전 일정기간 내 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 종전과 동일 조건으로 자동갱신되는 제도. 이 경우 임차인은 언제든지 해지통지가 가능하다.

선택지별 해설

• ① 확정일자부여기관은 확정일자부를 작성하여야 하며 1년 단위로 작성한다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.
• ② 주택임차권은 재산권으로서 상속인에게 상속될 수 있다. 상속될 수 없다고 한 이 지문이 틀리다.
• ③ 묵시적 갱신의 경우 임차인은 기간의 제한 없이 언제든지 해지통지를 할 수 있다. 전임대차 종료일로부터 3개월 이내로 제한된다고 한 이 지문이 틀리다.
• ④ 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받지 못하면 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(제4조②). 종료한다고 한 이 지문이 틀리다.
• ⑤ 한국토지주택공사 등 법인이 임차하여 그 법인이 선정한 입주자가 인도받고 전입신고를 마치면 그 법인도 대항력을 취득할 수 있다는 특례가 인정된다. 취득하지 못한다고 한 이 지문이 틀리다.

암기팁

확정일자부는 매년 새로 만든다! 보증금 못 받으면 임대차 기간 끝나도 관계는 계속 살아있는 것으로 취급.