공인중개사 최우선변제권 · 안분배당 · 제22회 78번 해설

핵심 해설

소액임차인의 최우선변제권은 경매(또는 공매)절차에서 그 매각대금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받는 권리이다. 甲이 주택을 丙에게 임의로 매도한 경우, 이는 경매절차가 아닌 사적인 매매이므로 그 매매대금에서 최우선변제를 받는 절차 자체가 존재하지 않는다. 따라서 매매대금으로부터 최우선변제를 받을 수 있다고 한 ①이 틀린 지문이다. 배당요구 종기일까지 배당요구를 하여야 하고, 대지에 저당권 설정 당시 미등기 상태로 이미 건물이 존재했다면 그 대지의 경매절차에서도 최우선변제를 주장할 수 있으며, 대지와 건물이 함께 경매되면 최우선변제금은 대지·건물 가액에 비례하여 안분배당되고, 대지만 별도로 경매되는 경우에도 그 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 있다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제8조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

소액임차인의 최우선변제권은 경매(공매)절차에서 매각대금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 배당받는 권리입니다. 임대인이 주택을 임의로 매도한 경우는 경매절차가 아니라 사적인 매매이므로 그 매매대금에서 최우선변제를 받을 절차 자체가 없습니다. 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 해야 하고, 대지 저당권 설정 당시 미등기 상태로 이미 건물이 있었다면 대지 경매에서도 최우선변제가 가능하며, 대지·건물이 함께 경매되면 각 가액에 비례해 안분배당되고, 대지만 별도로 경매되는 경우에도 최우선변제를 받을 수 있습니다.

용어 설명

최우선변제권(제8조)

보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 주택가액(대지가액 포함)의 일정 비율 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받는 권리. 경매·공매절차에서만 행사할 수 있다.

안분배당

대지와 건물이 함께 경매되어 최우선변제를 받는 경우, 그 배당액을 대지가액과 건물가액의 비율에 따라 나누어 배당하는 방식.

선택지별 해설

• ① 최우선변제권은 경매(공매)절차에서 매각대금으로부터 배당받는 권리이므로, 임의매매의 매매대금으로부터는 최우선변제를 받을 수 없다. 받을 수 있다고 한 이 지문이 틀리다. 이것이 정답이다.
• ② 소액임차인이 우선하여 변제받으려면 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 하여야 한다. 옳은 지문이다.
• ③ 저당권설정 당시 미등기 상태로 이미 주택이 존재하였다면, 대지의 경매절차에서도 최우선변제를 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ④ 대지와 건물이 함께 경매되어 동시에 배당받는 경우, 최우선변제권은 대지와 건물의 가액에 비례하여 안분배당되는 것이 원칙이다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 대지만 별도로 매도된 후 경매되는 경우에도 그 환가대금에서 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.

암기팁

최우선변제는 '경매절차'에서만 가능! 임의매매의 매매대금으로부터는 받을 방법이 없다.