공인중개사 계약갱신요구권 · 법정갱신 · 제22회 79번 해설

핵심 해설

상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 일정 기간(당시 5년)을 초과하지 않는 범위에서만 인정되는 것이고, 임대인이 정해진 기간(만료 전 6개월~1개월) 내에 갱신거절 등의 통지를 하지 않아 종전과 동일한 조건으로 자동갱신되는 법정갱신 자체는 이러한 총량 제한을 받지 않고 반복될 수 있다. 따라서 법정갱신이 전체 5년의 범위 내에서만 가능하다고 한 ⑤가 틀린 지문이다. 공유자인 임대인의 갱신거절 통지는 공유물의 관리행위로서 지분 과반수로 결정하여야 하고, 일시사용이 명백한 임대차에는 이 법이 적용되지 않으며, 임대인 지위를 승계한 양수인에 대한 3기 연체 요건은 승계 이후의 연체액을 기준으로 하고, 임대인은 목적물의 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제10조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8법제처 원문 →
• 민법 제623조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대인이 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않아 성립하는 법정갱신은, 계약갱신요구권의 전체 기간 제한과는 별개로 반복해서 일어날 수 있으므로 5년 범위 내로 제한되지 않습니다. 공유자인 임대인의 갱신거절 통지는 공유물의 관리행위로서 지분 과반수로 결정해야 하고, 일시사용이 명백한 임대차에는 이 법이 적용되지 않으며, 임대인 지위를 승계한 양수인은 승계 이후의 연체차임이 3기 이상이어야 해지할 수 있고, 임대인은 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다.

용어 설명

계약갱신요구권

임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리로, 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 일정기간(당시 5년, 현행 10년)을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다.

법정갱신(제9조)

임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 종전과 동일한 조건으로 자동갱신되는 제도로, 계약갱신요구권의 행사기간 제한과는 별개이다.

선택지별 해설

• ① 공유자인 임대인의 갱신거절 통지는 공유물의 관리행위로서 공유지분 과반수로 결정하여야 한다. 옳은 지문이다.
• ② 일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차에는 이 법이 적용되지 않는다. 옳은 지문이다.
• ③ 임대인 지위를 승계한 양수인은 승계 이후 발생한 연체차임이 3기분에 달하여야 해지할 수 있는 것이 원칙이다. 옳은 지문이다.
• ④ 임대인은 임대차 존속 중 목적물을 사용수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 법정갱신은 갱신거절 통지가 없어 자동으로 갱신되는 것으로, 계약갱신요구권의 전체 기간 제한(당시 5년)을 받지 않고 반복될 수 있다. 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 가능하다고 한 이 지문이 틀리다. 이것이 정답이다.

암기팁

법정갱신은 계약갱신요구권의 기간제한과 별개! 통지 안 하면 계속 반복돼서 5년 넘어도 갱신될 수 있다.