공인중개사 용적률 · 일반미관지구 · 제22회 83번 해설

핵심 해설

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우, 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 일정 기준(원칙 330㎡, 다만 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸치는 경우 660㎡) 이하이면, 출제 당시(2011년) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조에 따라 그 대지 전체에 대하여 '가장 넓은 면적이 속하는 용도지역'의 규정을 적용하였다. 이 사안에서 상업지역(일반미관지구) 부분은 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역으로 그 면적(400㎡)이 특례기준 660㎡ 이하이므로, 대지 전체(1,200㎡)에 과반 면적을 차지하는 준주거지역(800㎡)의 규정이 적용된다. 따라서 용적률은 준주거지역 기준 500%가 적용되어 최대 연면적 = 1,200㎡ × 500% = 6,000㎡이며, 미관지구의 5층 제한은 과반 지역(준주거지역)에 해당하지 않아 대지 전체 적용에서 고려되지 않는다. 공식 정답은 ②(6,000㎡)이다. [현행법 참고] 2012.8.2. 시행 개정으로 이 경우 건폐율·용적률은 각 부분의 면적비율에 따른 가중평균을 적용하도록 바뀌어, 현행 기준으로는 용적률 (800㎡×500%+400㎡×800%)/1,200㎡=600% → 7,200㎡가 산출된다(선택지 ①). 다만 출제 당시 기준 정답은 ②로 유지된다.

법령 근거

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조법제처 원문 →

쉬운 설명

하나의 대지가 여러 용도지역에 걸칠 때, 걸치는 부분 중 가장 작은 부분이 일정 기준(원칙 330㎡, 도로변 띠 모양 상업지역은 660㎡) 이하이면 출제 당시(2011년) 기준으로는 대지 전체에 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 규정을 적용했다. 이 문제의 상업지역(미관지구) 부분은 400㎡로 특례기준 660㎡ 이하이므로, 과반을 차지하는 준주거지역(800㎡) 규정이 대지 전체에 적용된다. 따라서 출제 당시 기준 최대 연면적은 대지면적 1,200㎡에 준주거지역 용적률 500%를 곱한 6,000㎡이며, 미관지구의 층수 제한은 과반 지역이 아니므로 고려하지 않는다. 다만 2012.8.2 시행 개정 이후 현행법 기준으로는 건폐율·용적률을 각 부분의 면적비율에 따라 가중평균하도록 바뀌어, 현행 기준 용적률은 (800㎡×500%+400㎡×800%)÷1,200㎡=600%가 되어 최대 연면적이 7,200㎡로 산출된다. 다만 이 문제의 정답은 출제 당시 기준인 ②(6,000㎡)로 유지된다.

용어 설명

용적률

대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 지상층 연면적의 상한을 정하는 기준

일반미관지구

미관을 유지하기 위하여 필요한 지구로, 지구 지정 목적에 따라 층수 등 건축물 규모를 제한할 수 있음

계산 과정

[출제 당시(2011년) 국토계획법 제84조 기준] 걸치는 부분 중 가장 작은 부분(일반상업지역·일반미관지구, 400㎡)이 도로변 띠 모양 상업지역 특례기준 660㎡ 이하 → 대지 전체를 가장 넓은 면적이 속하는 준주거지역(800㎡) 규정으로 적용. 최대 연면적 = 대지면적 1,200㎡ × 준주거지역 용적률 500% = 6,000㎡ (미관지구 5층 제한은 과반 지역이 아니어서 미적용) → 정답 ②. [현행법(2012.8.2 이후) 참고] 건폐율·용적률 가중평균 적용 → 용적률 (800×500%+400×800%)/1,200 = 600% → 1,200×600% = 7,200㎡.

선택지별 해설

• ① 두 지역의 용적률을 각 부분에 각각 적용해 합산한 값(800㎡×500%+400㎡×800%=7,200㎡)으로, 출제 당시 걸침 적용원칙(과반 지역 전체 적용)에 어긋난다. 참고로 현행법 가중평균(용적률 600%)으로는 7,200㎡가 산출되는 값이기도 하다.
• ② 공식 정답. 가장 작은 부분(상업·미관지구 400㎡)이 도로변 띠 모양 상업지역 특례기준 660㎡ 이하이므로 대지 전체에 과반 지역인 준주거지역 규정(용적률 500%)을 적용, 1,200㎡×500%=6,000㎡.
• ③ 4,800㎡는 위 어느 산정방식으로도 도출되지 않는 값으로 정답이 아니다.
• ④ 준주거지역 부분(800㎡×500%=4,000㎡)만 반영하고 일반상업지역 부분을 누락한 값이다.
• ⑤ 3,600㎡는 과소 산정한 값으로 공식 정답과 다르다.

암기팁

작은 쪽(400㎡)이 660㎡ 이하면 큰 쪽(준주거) 규정 몰빵! 1,200㎡×500%=6,000㎡.