공인중개사 근저당권의 확정 · 제23회 53번 해설

핵심 해설

정답은 ④이다. 최선순위 근저당권자 스스로 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 피담보채권액은 경매신청시에 확정된다는 것이 판례이다. 채권최고액은 근저당권의 필요적 등기사항이며(①은 틀림), 채무자 변경 등 근저당권의 내용 변경은 피담보채권 확정 전이라도 후순위권리자의 승낙 없이 가능하다(⑤는 틀림). ②③번 지문은 일반 법리상으로는 타당해 보이는 서술이나, 공식 정답은 ④만 인정되었으므로 아래 비고에 그 취지를 기재한다.

법령 근거

• 민법 제357조법제처 원문 →
• 민법 제364조법제처 원문 →

쉬운 설명

최선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 그 근저당권의 피담보채권액은 경매신청시에 확정되는 것이 확립된 판례입니다. 채권최고액은 근저당권 등기에 반드시 기재해야 하는 필요적 등기사항이고, 채무자 변경 등 근저당권 내용의 변경은 피담보채권이 확정되기 전이라면 후순위권리자의 승낙 없이도 가능합니다.

용어 설명

근저당권의 확정

장래 증감・변동하는 불특정 채권을 결산기에 이르러 채권최고액 범위 내에서 특정 채권으로 확정시키는 것. 확정 전에는 개개의 채권이 소멸・이전되어도 근저당권 자체에 영향이 없음

선택지별 해설

• ① 채권최고액은 근저당권 등기의 필요적 기재사항이다(부동산등기법). '필요적 등기사항이 아니다'는 서술은 틀리다.
• ② 피담보채권 확정 전이라도 당사자 합의(근저당권설정계약의 해지 등)로 근저당권을 소멸시키는 것이 일반 법리상 가능하다고 알려져 있으나, 이 지문의 정오에 대해서는 비고에 별도로 기재한다.
• ③ 물상보증인・제3취득자는 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다는 것이 일반적인 판례 법리이나, 이 지문의 정오에 대해서는 비고에 별도로 기재한다.
• ④ 최선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청한 경우 그 피담보채권액은 경매신청시에 확정된다는 것이 확립된 판례이다. 정답이다.
• ⑤ 채무자 변경 등 근저당권 내용의 변경은 확정 전이라도 후순위권리자의 승낙 없이 가능하다는 것이 판례이므로, '승낙이 있어야 한다'는 서술은 틀리다.

암기팁

최선순위 근저당권자가 직접 경매 걸면 그 순간 채권액 확정 - '내가 경매 걸면 그때 숫자 고정'