공인중개사 말소기준권리 · 제23회 75번 해설

핵심 해설

정답은 ⑤이다. 주택에 이미 선순위 저당권이 설정되어 있는 상태에서 임차인이 대항력을 취득한 경우, 그 임차권은 그 선순위 저당권(말소기준권리)보다 후순위이므로 경매절차에서 매각으로 소멸한다. 이는 그 경매를 어느 저당권자가 신청하였는지와 무관하다. 따라서 후순위저당권의 실행에 의한 경매라 하더라도 임차인은 매수인에게 대항할 수 없으므로, '대항할 수 있다'는 서술은 틀리다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의5법제처 원문 →

쉬운 설명

이미 선순위 저당권이 설정된 주택에 임차인이 대항력을 취득한 경우, 그 임차권은 선순위 저당권(말소기준권리)보다 후순위이므로 경매절차에서 매각으로 소멸합니다. 이는 어느 저당권자가 경매를 신청했는지와 무관해서, 후순위저당권 실행에 의한 경매라 하더라도 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인은 기간만료 후 승계를 원치 않으면 상당한 기간 내 이의를 제기할 수 있고, 미등기주택도 보호대상이며, 보증금을 반환받지 못하면 임대차관계는 존속하고, 다가구용 단독주택은 지번만 기재해도 대항력을 취득할 수 있습니다.

용어 설명

말소기준권리

경매절차에서 그 권리보다 뒤에 설정된 권리(후순위 저당권, 대항력 없는 임차권 등)가 매각으로 함께 소멸하는 기준이 되는 최선순위의 담보물권(저당권・가압류 등)

선택지별 해설

• ① 대항력 있는 임차인은 임대차 종료 후에도 양수인과의 승계관계에서 벗어나기 위해 상당한 기간 내에 이의를 제기할 수 있다는 것이 판례이다.
• ② 미등기주택도 주택임대차보호법의 보호대상이 된다는 것이 판례이다.
• ③ 임대차기간이 종료되어도 보증금을 반환받지 못한 임차인의 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(제4조 제2항 유추).
• ④ 다가구용 단독주택은 전입신고시 지번만 기재해도 대항력을 취득할 수 있다는 것이 판례이다(구분소유가 되지 않으므로 동・호수 표시 불요).
• ⑤ 임차권보다 선순위인 저당권이 있으면 그 저당권을 말소기준권리로 하여 경매시 임차권도 함께 소멸하므로 매수인에게 대항할 수 없다. '대항할 수 있다'는 서술은 틀리다. 정답이다.

암기팁

선순위 저당권 있으면 어느 저당권 실행이든 임차권은 같이 소멸 - '선순위가 깔려있으면 후순위 경매에도 넘어간다'