공인중개사 우선변제권 · 제23회 77번 해설

핵심 해설

정답은 ④이다. 임대차 성립 당시 대지와 건물이 동일인 소유였다면, 그 후 대지가 타인에게 양도되어 소유자가 달라지더라도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제9조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대차 성립 당시 대지와 건물이 동일인 소유였다면, 그 후 대지가 타인에게 양도되어 소유자가 달라지더라도 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대해서도 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 최선순위 전세권자 겸 대항력 있는 임차인이 전세권자 지위에서 경매를 신청했다는 사정만으로 임차인으로서의 대항력을 포기한 것으로 볼 수 없고, 임차인 지위에서 배당요구했다고 전세권에 대해서도 함께 배당요구한 것으로 보지 않으며, 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 자는 우선변제권을 행사할 수 없고, 사실혼 배우자의 승계는 상속권자가 없는 경우 등 법정 요건 하에서만 인정됩니다.

용어 설명

우선변제권

대항요건(인도+주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매・공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리(제3조의2)

선택지별 해설

• ① 최선순위 전세권자 겸 대항력있는 임차인이 전세권자의 지위에서 경매를 신청하였다는 사정만으로 임차인으로서의 대항력을 포기한 것으로 볼 수 없다는 것이 판례이므로, '대항력을 주장할 수 없다'는 서술은 틀리다.
• ② 임차인의 지위에서 배당요구를 하였다고 하여 전세권에 관해서도 함께 배당요구를 한 것으로 보지는 않는다는 것이 판례이므로 틀리다.
• ③ 대항력 있는 임차권과 분리하여 보증금반환채권만 양수한 자는 우선변제권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않다는 것이 판례이므로 틀리다.
• ④ 임대차 성립 당시 동일인 소유였던 대지가 그 후 타인에게 양도되어도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다. 정답이다.
• ⑤ 사실혼 배우자의 승계는 상속권자가 없는 경우 등 법정 요건 하에서만 인정되므로(제9조), '항상' 상속권자에 우선하는 것은 아니어서 틀리다.

암기팁

처음에 대지·건물 주인이 같았으면 대지가 나중에 팔려도 대지값에서도 우선변제 - '출발이 같으면 나눠져도 권리는 산다'