공인중개사 일괄경매청구권 · 제24회 61번 해설
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권설정자가 저당권 설정 후 축조한 건물이 '경매 당시에도 저당권설정자의 소유'일 것을 요건으로 하며, 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하고 있다면 일괄경매청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 61번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 저당권설정자가 저당권 설정 후 건물을 축조하였으나 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하는 때에도 일괄경매청구권이 인정된다.
- ② 채권자, 채무자와 제3자 사이에 합의가 있고 채권이 실질적으로 제3자에게 귀속되었다고 볼 수 있는 사정이 있으면 제3자 명의의 저당권설정등기는 유효하다.
- ③ 저당권설정행위는 처분행위이므로 처분의 권리 또는 권한을 가진 자만이 저당권을 설정할 수 있다.
- ④ 특별한 사정이 없으면, 저당권이전을 부기등기 하는 방법으로 무효인 저당권등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다.
- ⑤ 특별한 사정이 없으면, 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권이전등기가 이루어진 때에도 그 저당권은 효력이 없다.
정답 ①
핵심 해설
민법 제365조의 일괄경매청구권은 저당권설정자가 저당권 설정 후 축조한 건물이 '경매 당시에도 저당권설정자의 소유'일 것을 요건으로 하며, 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하고 있다면 일괄경매청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 따라서 ①이 틀렸다. 나머지는 실질귀속에 따른 제3자 명의 저당권등기의 유효성(판례, ②), 저당권설정이 처분행위라는 점(③), 무효 저당권등기의 유용 가능성(판례, ④), 피담보채권 소멸 후 이루어진 저당권이전등기의 무효(부종성, ⑤) 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
일괄경매청구권은 경매 당시에도 건물이 저당권설정자의 소유일 것을 요건으로 하므로, 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하고 있다면 인정되지 않습니다. 채권이 실질적으로 제3자에게 귀속된 사정이 있으면 제3자 명의 저당권등기도 유효할 수 있고, 저당권설정은 처분행위라 처분권한 있는 자만 할 수 있으며, 무효인 저당권등기도 부기등기 방식으로 다른 채권을 위해 유용할 수 있고, 피담보채권이 소멸하면 그 이전등기도 효력이 없습니다.
용어 설명
- 일괄경매청구권
- 토지에 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 토지 위에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있는 권리(민법 제365조). 경매 당시 건물이 저당권설정자 소유일 것을 요한다(판례).
선택지별 해설
- ① 틀림(정답). 일괄경매청구권은 경매 당시 건물이 저당권설정자 소유일 것을 요건으로 하므로, 제3자 소유인 경우에는 인정되지 않는다(판례).
- ② 옳음. 채권이 실질적으로 제3자에게 귀속된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 제3자 명의의 저당권설정등기도 유효로 인정된다(판례).
- ③ 옳음. 저당권설정은 물권변동을 일으키는 처분행위이므로 처분권한 있는 자만 할 수 있다.
- ④ 옳음. 특별한 사정이 없으면 무효인 저당권등기를 부기등기 방식으로 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다(판례).
- ⑤ 옳음. 피담보채권이 소멸한 후에는 저당권의 부종성에 따라 그 이전등기도 효력이 없다.
암기팁
일괄경매는 '경매 당시에도 설정자 소유'일 때만 가능해요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 61번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.