공인중개사 말소기준권리 · 유치권의 인수주의 · 제24회 63번 해설
甲은 X건물에 1번 저당권을 취득하였고, 이어서 乙이 전세권을 취득하였다. 그 후 丙이 2번 저당권을 취득하였고, 경매신청 전에 X건물의 소유자의 부탁으로 비가 새는 X건물의 지붕을 수리한 丁이 현재 유치권을 행사하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?
순위는 甲(1번저당권)-乙(전세권)-丙(2번저당권) 순이며, 최선순위 저당권인 甲의 저당권이 말소기준권리가 된다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 63번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 X건물을 목적으로 하는 모든 권리는 소멸한다.
- ② 乙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 甲의 저당권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
- ③ 丙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
- ④ 丁의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
- ⑤ 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
정답 ③
핵심 해설
순위는 甲(1번저당권)-乙(전세권)-丙(2번저당권) 순이며, 최선순위 저당권인 甲의 저당권이 말소기준권리가 된다. 저당권은 순위에 관계없이 매각으로 항상 소멸하고, 말소기준권리보다 후순위인 권리(乙의 전세권, 丙의 저당권)도 모두 소멸한다. 반면 유치권은 담보물권이지만 경매절차의 말소기준권리 선후와 무관하게 원칙적으로 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제5항). 따라서 누가 경매를 신청하든 매각으로 甲의 저당권, 乙의 전세권, 丙의 저당권은 모두 소멸하고, 丁의 유치권만 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다. 이 법리에 부합하는 것은 ③이다.
법령 근거
쉬운 설명
가장 앞선 저당권(최선순위)이 말소기준권리가 되어, 이보다 순위가 늦은 권리는 경매로 소멸합니다. 저당권은 순위와 관계없이 매각으로 항상 소멸하지만, 유치권은 말소기준권리의 선후와 무관하게 원칙적으로 매수인이 인수해야 합니다. 이 사안에서는 누가 경매를 신청하든 저당권과 전세권은 모두 소멸하고, 유치권만 살아남아 매수인이 떠안게 됩니다.
용어 설명
- 말소기준권리
- 경매절차에서 그보다 나중에 설정된 권리들을 소멸시키는 기준이 되는 최선순위 저당권·가압류 등의 권리.
- 유치권의 인수주의
- 유치권은 말소기준권리의 선후를 불문하고 원칙적으로 매수인이 인수하며, 매수인에 대해 그 피담보채권 변제를 청구할 수 있다(민사집행법 제91조 제5항).
선택지별 해설
- ① 틀림. 丁의 유치권은 말소기준권리 선후와 무관하게 인수되므로 모든 권리가 소멸하는 것은 아니다.
- ② 틀림. 최선순위인 甲의 저당권도 매각으로 소멸하므로(저당권은 순위 불문 항상 소멸) 甲의 저당권이 존속한다는 서술이 틀렸다.
- ③ 옳음(정답). 甲의 저당권, 乙의 전세권, 丙의 저당권은 모두 소멸하고, 丁의 유치권만 인수되어 존속한다.
- ④ 틀림. 乙의 전세권도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸한다.
- ⑤ 틀림. 乙의 전세권도 소멸하므로 전세권이 존속한다는 서술이 틀렸다.
암기팁
저당권·전세권은 순위 따라 소멸, 유치권은 '순위 상관없이' 살아남아요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 63번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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