공인중개사 일시사용을 위한 임대차 · 제24회 75번 해설
주택임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
주택임대차보호법 제11조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 규정한다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 75번 문제입니다. 정답은 ②입니다.
- ① 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
- ② 주택의 전부를 일시적으로 사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용된다.
- ③ 임대차보증금의 감액으로 「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
- ④ 임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
- ⑤ 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다.
정답 ②
핵심 해설
주택임대차보호법 제11조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 규정한다. 따라서 '적용된다'고 서술한 ②가 틀렸다. 나머지는 묵시적 갱신시 존속기간을 2년으로 보는 점(제6조 제2항, ①), 보증금 감액으로 사후적으로 소액임차인 요건을 충족한 경우의 보호(판례, ③), 대지만 경매되어도 대항력·확정일자 갖춘 임차인의 우선변제권(판례, ④), 주택양도시 양수인의 임대인 지위 및 가압류상 제3채무자 지위 승계(판례, ⑤) 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
주택 전부를 일시적으로 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 보고, 보증금 감액으로 사후에 소액임차인 요건을 갖추게 되어도 보호받을 수 있으며, 대지만 경매되어도 대항력·확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제를 받을 수 있고, 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 양수인이 제3채무자 지위를 승계합니다.
용어 설명
- 일시사용을 위한 임대차
- 주택을 일시적으로 사용하기 위한 것임이 명백한 임대차로, 주택임대차보호법의 적용이 배제된다(동법 제11조).
선택지별 해설
- ① 옳음. 묵시적 갱신이 이루어지면 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제2항).
- ② 틀림(정답). 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다(동법 제11조).
- ③ 옳음. 보증금 감액 등으로 사후에 소액임차인 요건을 갖추게 된 경우에도 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로 보호받는다(판례).
- ④ 옳음. 건물과 대지가 임대인 소유였던 경우, 대항력·확정일자를 갖춘 임차인은 대지의 매각대금에서도 우선변제를 받을 수 있다(판례).
- ⑤ 옳음. 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위와 함께 제3채무자 지위를 승계한다(판례).
암기팁
일시사용 임대차는 주택임대차보호법 '적용 제외'예요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 75번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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