공인중개사 가능총소득 · 유효총소득 · 제24회 21번 해설

핵심 해설

부동산 영업수지 산정과정은 '가능총소득(PGI) - 공실 및 불량부채액 + 기타소득 = 유효총소득(EGI) - 영업경비 = 순영업소득(NOI) - 부채서비스액 = 세전현금흐름(BTCF) - 영업소득세 = 세후현금흐름(ATCF)' 순서로 이루어진다. 따라서 A는 가능총소득, B는 유효총소득, C는 순영업소득이며 정답은 ⑤이다.

이론 근거

부동산 투자의 현금흐름분석 - 가능총소득에서 공실·불량부채를 차감하고 기타소득을 더해 유효총소득을 구하고, 영업경비를 차감해 순영업소득을, 부채서비스액을 차감해 세전현금흐름을, 영업소득세를 차감해 세후현금흐름을 산출하는 순서가 산식이다.

쉬운 설명

부동산 영업수지는 임대료에서 시작해 순서대로 계산합니다. 임대단위당 연간임대료×임대단위 수로 나온 값이 가능총소득(A)이고, 여기서 공실·불량부채를 빼고 기타소득을 더하면 유효총소득(B)이 되며, 영업경비를 빼면 순영업소득(C)이 됩니다. 그다음 부채서비스액을 빼면 세전현금흐름, 영업소득세를 빼면 세후현금흐름이 됩니다.

용어 설명

가능총소득(PGI)

임대단위당 연간 예상임대료에 임대단위 수를 곱한, 공실이 전혀 없다고 가정했을 때의 최대 임대소득.

유효총소득(EGI)

가능총소득에서 공실 및 불량부채액을 차감하고 기타소득을 더한 실제 예상 총소득.

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한, 영업활동으로 발생하는 순소득.

계산 과정

PGI(A) - 공실및불량부채 + 기타소득 = EGI(B) - 영업경비 = NOI(C) - 부채서비스액 = BTCF - 영업소득세 = ATCF

선택지별 해설

• ① A를 유효총소득으로 보는 것은 A가 가장 먼저 산출되는 가능총소득이어야 하므로 틀린 선지이다.
• ② C를 유효총소득으로 보는 것은 순서가 뒤바뀐 것으로 틀린 선지이다.
• ③ A를 순영업소득으로 보는 것은 산정 순서를 완전히 역행한 것으로 틀린 선지이다.
• ④ B를 가능총소득으로 보는 것은 B가 두 번째 단계인 유효총소득이어야 하므로 틀린 선지이다.
• ⑤ A=가능총소득, B=유효총소득, C=순영업소득 순서가 영업수지 산정과정과 정확히 일치하므로 정답이다.

암기팁

가능총소득에서 시작해 빼고 더하고 빼고 빼고 - 순서대로 내려가면 세후현금흐름!