공인중개사 수익성지수 · 내부수익률 · 제24회 22번 해설

핵심 해설

수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치 합계를 현금유출(투자액)의 현재가치로 나눈 비율로서, 화폐의 시간적 가치를 명시적으로 고려하는 할인현금흐름(DCF)기법이다. 지문⑤는 'PI는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다'고 하였는데 이는 PI의 정의와 반대되므로 틀린 설명이다. 나머지 지문(회계적 이익률의 정의, IRR의 정의, NPV의 시간가치 반영, NPV<0일때 투자부적격 판단)은 옳은 설명이다.

이론 근거

투자분석기법이론 - 회계적이익률(비할인기법)과 NPV·IRR·PI(할인현금흐름기법)를 구분하며, PI=현금유입현재가치÷현금유출현재가치로 시간가치를 반영한다는 것이 판단기준이다.

쉬운 설명

회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 값이고, IRR은 현금유입과 유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율이며, NPV는 화폐의 시간가치를 고려해 계산하므로 NPV가 0보다 작으면 투자타당성이 없다고 봅니다. 그런데 수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값이라 화폐의 시간가치를 명시적으로 고려하는 할인현금흐름기법이지, 시간가치를 고려하지 않는 것이 아닙니다.

용어 설명

수익성지수(PI)

현금유입의 현재가치 합계를 현금유출의 현재가치로 나눈 값으로, 1보다 크면 투자타당성이 있다고 판단하는 할인현금흐름기법.

내부수익률(IRR)

투자로 인한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게(NPV=0) 만드는 할인율.

선택지별 해설

• ① 회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 값이라는 옳은 정의이다.
• ② IRR은 현금유입과 유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이라는 옳은 정의이다.
• ③ NPV는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 산정하므로 화폐의 시간가치를 고려한다는 옳은 설명이다.
• ④ NPV가 0보다 작으면 투자로 인한 순현재가치가 음(-)이므로 투자타당성이 없다는 옳은 설명이다.
• ⑤ PI는 현금유입·유출을 현재가치로 할인하여 계산하는 지표이므로 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다는 설명은 틀렸으며 이것이 정답이다.

암기팁

PI도 어엿한 '현재가치 할인' 가족의 일원이다, 시간가치 무시 안 한다!