공인중개사 가치형성요인 · 원가법 · 제24회 36번 해설

핵심 해설

감정평가에 관한 규칙상 '가치형성요인'이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말하며, 지문⑤는 이 정의를 정확히 서술하고 있으므로 옳다. 나머지 지문은 기준시점(현장조사 완료일이 아니라 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜), 유사지역(대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 특성을 가진 지역), 적산법(재조달원가에 감가수정을 하는 것은 원가법의 정의), 수익분석법(순수익을 환원·할인하여 가액을 구하는 것은 수익환원법의 정의)을 각각 다른 용어의 정의와 혼동하여 서술한 틀린 설명이다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙 제2조법제처 원문 →

쉬운 설명

가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말합니다. 기준시점은 현장조사 완료일이 아니라 감정평가액을 결정하는 기준 날짜를 뜻하고, 유사지역은 대상부동산이 속한 지역이 아니라 대상부동산이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 지역을 뜻하며, 적산법이 아니라 원가법이 재조달원가에 감가수정을 하는 방법이고, 수익분석법이 아니라 수익환원법이 순수익이나 현금흐름을 환원·할인해 가액을 구하는 방법입니다.

용어 설명

가치형성요인

대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인을 통칭하는 감정평가상 개념.

원가법

대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 감정평가방법(적산법은 임료 산정방법).

수익환원법

장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원·할인하여 가액을 산정하는 감정평가방법(수익분석법은 임료 산정방법).

선택지별 해설

• ① 기준시점은 현장조사 완료일이 아니라 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 의미하므로 틀린 선지이다.
• ② 대상부동산이 속한 지역을 지칭하는 것은 유사지역이 아니라 인근지역의 정의이므로 틀린 선지이다.
• ③ 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 것은 적산법이 아니라 원가법의 정의이므로 틀린 선지이다.
• ④ 장래 순수익·현금흐름을 환원·할인해 가액을 산정하는 것은 수익분석법이 아니라 수익환원법의 정의이므로 틀린 선지이다.
• ⑤ 가치형성요인을 일반요인·지역요인·개별요인으로 정의한 것은 감정평가에 관한 규칙의 정의와 정확히 일치하므로 정답이다.

암기팁

가치형성요인 = 일반+지역+개별요인, 나머지 용어는 짝을 바꿔치기한 함정!