공인중개사 무효행위의 추인 · 절대적 무효 · 제25회 50번 해설

핵심 해설

무효인 법률행위는 원칙적으로 추인해도 효력이 생기지 않으나(제137조), 당사자가 무효임을 알고 새로운 법률행위로서 추인하면 그때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 볼 수 있다(제139조). 불공정한 법률행위(제104조)와 불법조건이 붙은 법률행위(제151조)는 강행법규 내지 사회질서 위반으로 절대적 무효이므로 추인에 의해서도 효력이 생기지 않는다는 것이 판례이다. 반면 무권대리행위는 본인의 추인에 의해 유효로 확정되고(제133조), 통정허위표시는 무효행위의 추인 법리(제139조)에 따라 당사자가 새로운 의사로 다시 약정하면 유효하게 될 수 있다. 따라서 정답은 ㄱ, ㄷ에 해당하는 ②이다.

법령 근거

• 민법 제137조법제처 원문 →
• 민법 제139조법제처 원문 →
• 민법 제130조법제처 원문 →

이론 근거

무효사유가 강행법규·사회질서 위반과 같이 국가·사회적 이익 보호를 목적으로 하는 경우에는 당사자의 의사(추인)로 치유될 수 없는 반면, 사적자치의 흠결(무권대리)이나 당사자간 진의 문제(통정허위표시)에 불과한 경우에는 당사자의 후속행위로 치유될 수 있다.

쉬운 설명

무효인 계약이라도 종류가 다릅니다. '법이 절대 봐줄 수 없는 무효'(불공정거래, 불법조건)는 아무리 다시 하자고 해도 안 되고, '당사자 사정으로 무효'였던 것(무권대리, 짜고친 거짓계약)은 당사자들이 다시 제대로 합의하면 유효하게 살릴 수 있습니다.

용어 설명

무효행위의 추인

무효인 법률행위를 당사자가 그 무효임을 알고 다시 행하면 새로운 법률행위를 한 것으로 보는 것(제139조). 소급효 없음

절대적 무효

누구에 대하여도, 어떠한 사정에 의해서도 무효를 주장할 수 있고 추인 등으로도 치유되지 않는 무효

선택지별 해설

• ① ㄱ, ㄴ을 묶은 것은 틀리다. ㄴ(무권대리)은 본인의 추인에 의해 유효로 될 수 있는 유동적 무효이기 때문이다.
• ② ㄱ(불공정한 법률행위), ㄷ(불법조건부 법률행위)은 모두 강행법규·사회질서 위반의 절대적 무효로서 추인해도 효력이 생기지 않는다. 정답이다.
• ③ ㄴ, ㄹ을 묶은 것은 틀리다. 무권대리(ㄴ)와 통정허위표시(ㄹ) 모두 추인·재약정에 의해 유효로 될 수 있는 유형이기 때문이다.
• ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ을 묶은 것은 틀리다. ㄹ(통정허위표시)은 당사자가 무효임을 알고 다시 약정(추인)하면 새로운 법률행위로서 유효하게 될 수 있기 때문이다.
• ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ을 묶은 것은 틀리다. ㄴ은 무권대리로서 본인 추인에 의해 유효화될 수 있기 때문이다.

암기팁

불공정·불법조건=영구무효, 무권대리·허위표시=치유 가능.