공인중개사 지상물매수청구권 · 제25회 68번 해설

핵심 해설

지상물매수청구권(제643조, 제283조)의 행사에는 임차인의 채무불이행(차임연체 등)으로 계약이 해지된 경우가 아닌 한, 임차물에 근저당권이 설정되어 있는지 여부는 그 행사요건과 무관하다. 근저당권 설정 여부가 매수청구권 행사를 제한한다는 법적 근거가 없으므로 ⑤가 틀린 설명이다.

법령 근거

• 민법 제643조법제처 원문 →
• 민법 제283조법제처 원문 →

이론 근거

지상물매수청구권 제도는 사회경제적으로 유용한 건물의 철거를 방지하려는 취지에서 인정되는 것으로, 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 임차인 보호의 필요성이 없어 인정되지 않으나, 그 외의 부수적 사정(근저당권 설정 등)은 매수청구권 행사에 영향을 미치지 않는다.

쉬운 설명

건물주(임차인)가 그 건물에 근저당을 설정해뒀다고 해서 매수청구권을 못 쓰게 되는 건 아닙니다. 근저당은 별개의 문제이고, 매수청구권 행사에는 영향이 없습니다.

용어 설명

지상물매수청구권

건물 기타 지상시설 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료한 경우, 임차인이 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 형성권(제643조, 제283조)

선택지별 해설

• ① 무허가건물이라도 건물로서의 실체를 갖추고 있는 이상 특별한 사정이 없는 한 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ② 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차가 해지된 경우에는 임차인에게 지상물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ③ 기간의 정함이 없는 토지임대차에서 임대인이 해지통고를 하여 임대차가 종료하는 경우 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 옳은 지문이다.
• ④ 대항력을 갖춘 임차권이 기간만료로 소멸한 후 임대인이 토지를 양도한 경우에도, 임차인은 양수인을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례이다. 옳은 지문이다.
• ⑤ 임차인이 지상건물에 근저당권을 설정하였다는 사정만으로는 지상물매수청구권의 행사가 제한되지 않는다. '행사할 수 없다'는 이 지문이 틀렸다.

암기팁

지상물매수청구권 제한 사유는 '임차인 귀책 해지'뿐—근저당권 설정은 무관.