공인중개사 공시지가기준법 · 시점수정 · 제25회 38번 해설

핵심 해설

공시지가기준법은 감정평가에 관한 규칙상 '비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정'의 순서로 진행된다. 이는 대상토지와 유사한 비교표준지를 고른 뒤, 공시기준일과 기준시점 사이의 지가변동을 반영(시점수정)하고, 지역·개별요인의 격차를 보정한 다음, 마지막으로 실거래가 등 그 밖의 요인을 반영해 최종 가액을 산정하는 절차이다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙

이론 근거

공시지가기준법에 의한 토지 감정평가 절차

쉬운 설명

공시지가기준법으로 땅값을 매길 때는 순서가 있습니다. 먼저 비슷한 표준지를 고르고(비교표준지 선정), 시간 차이를 보정하고(시점수정), 동네 차이를 보정하고(지역요인 비교), 개별 땅의 차이를 보정하고(개별요인 비교), 마지막으로 실거래가 등 다른 사정을 반영(그 밖의 요인 보정)해서 최종 가격을 정합니다.

용어 설명

공시지가기준법

대상토지와 가치형성요인이 유사한 비교표준지의 공시지가를 기준으로, 시점수정·지역요인 비교·개별요인 비교·그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법.

시점수정

비교표준지의 공시기준일과 대상토지의 기준시점 사이에 발생한 지가변동률을 반영해 가격을 보정하는 절차.

지역요인 비교

비교표준지와 대상토지가 속한 지역 간의 격차를 비교·보정하는 절차.

개별요인 비교

비교표준지와 대상토지 개별 필지 차원의 격차(형상, 접면도로 등)를 비교·보정하는 절차.

그 밖의 요인 보정

시점수정·지역요인·개별요인 비교만으로 반영되지 않는 실거래가 등 기타 사정을 반영해 최종 보정하는 절차.

선택지별 해설

• ① ㄴ(감가수정)은 원가법에서 사용하는 절차로 공시지가기준법의 절차가 아니므로 틀렸다.
• ② ㄷ(감가상각)도 원가법·회계에서 사용하는 개념으로 공시지가기준법의 절차가 아니므로 틀렸다.
• ③ 순서에 ㄹ(사정보정)과 ㅁ(시점수정)이 혼재되어 있으나, 공시지가기준법에서는 이미 정상적인 표준지가격을 사용하므로 '사정보정'이 아니라 '시점수정'이 필요하며 순서도 부합하지 않아 틀렸다.
• ④ ㅅ(개별요인 비교) 다음에 ㅇ(면적요인 비교)이 온다고 하였으나, 공시지가기준법의 정식 절차에는 '면적요인 비교'라는 별도 단계가 없으므로 틀렸다.
• ⑤ 비교표준지 선정(ㄱ) → 시점수정(ㅁ) → 지역요인 비교(ㅂ) → 개별요인 비교(ㅅ) → 그 밖의 요인 보정(ㅈ)의 순서가 공시지가기준법의 표준적 절차와 일치하므로 정답이다.

암기팁

비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 → 개별요인 → 그 밖의 요인보정