공인중개사 재조달원가 · 건축비지수 · 제25회 39번 해설

핵심 해설

㎡당 재조달원가는 준공 당시의 총 신축공사비를 건축비지수를 이용해 기준시점 수준으로 시점수정한 뒤, 이를 건물면적으로 나누어 산정한다. 계산 결과 ㎡당 재조달원가는 400,000원으로 산출된다.

이론 근거

원가법에서의 재조달원가 산정(시점수정)

쉬운 설명

20년 전에 지을 때 든 총 비용(직접공사비+간접공사비+이윤=4억원)을, 그때부터 지금까지 오른 건축비 비율(건축비지수 145/100=1.45배)만큼 올려서 계산하면 지금 다시 지을 때 드는 비용(재조달원가)이 됩니다. 이를 건물 면적(1,450㎡)으로 나누면 ㎡당 40만원이 나옵니다.

용어 설명

재조달원가

기준시점에 대상물건을 새로 신축한다고 가정할 때 소요되는 표준적인 건설비용.

건축비지수

건축공사비의 시간에 따른 변동을 나타내는 지수로, 시점수정에 활용됨.

개발업자이윤

신축공사비 산정 시 직접·간접공사비 외에 개발사업자가 취득하는 정상이윤을 포함하는 항목.

계산 과정

준공당시 총 신축원가 = 직접공사비 300,000,000원 + 간접공사비 30,000,000원 + 개발업자이윤 70,000,000원 = 400,000,000원 시점수정(건축비지수 비율) = 기준시점 지수 145 ÷ 준공시점 지수 100 = 1.45 기준시점 재조달원가(총액) = 400,000,000원 × 1.45 = 580,000,000원 ㎡당 재조달원가 = 580,000,000원 ÷ 건물면적 1,450㎡ = 400,000원/㎡

선택지별 해설

• ① 건축비지수 시점수정을 반영하지 않고 준공당시 원가를 그대로 면적으로 나눴을 때 나올 수 있는 값에 가까운 오답이다.
• ② 시점수정 배율을 잘못 적용했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ③ 건물면적을 다르게 적용하는 등 계산 오차가 있을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.
• ④ 준공당시 총원가(직접공사비+간접공사비+개발업자이윤)에 건축비지수 비율(145/100)을 곱해 재조달원가를 구한 뒤 건물면적 1,450㎡로 나누면 400,000원이 산출되어 정답이다.
• ⑤ 시점수정 배율을 과다 적용했을 때 나올 수 있는 값으로 정답이 아니다.

암기팁

재조달원가 = 준공당시원가 × (기준시점지수÷준공시점지수), ㎡당 원가 = 재조달원가÷건물면적