공인중개사 해약금 · 이행의 착수 · 제26회 70번 해설

핵심 해설

토지거래허가구역 내 매매계약이 허가를 받아 확정적으로 유효로 된 경우에도, 이는 단지 유동적 무효 상태를 벗어난 것에 불과할 뿐 당사자가 아직 이행에 착수하지 않았다면 해약금에 관한 제565조의 적용이 배제되지 않는다. 따라서 다른 약정이 없는 한 매도인은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 것이 판례이며, '해제할 수 없다'는 ④ 지문은 틀린 설명으로 정답이다.

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →
• 민법 제567조법제처 원문 →

이론 근거

토지거래허가는 계약의 채권적 효력 발생요건일 뿐이므로 허가 후에도 이행의 착수가 없었다면 해약금 해제가 가능하다는 것이 판례이며, 이행의 착수는 실질적인 이행행위를 요구하므로 단순한 최고·소제기만으로는 부족하다는 것도 판례의 태도이다.

쉬운 설명

계약금을 걸어두면 상대방이 아직 아무 것도 실행하지 않았을 때는 계약금을 포기하거나 두 배로 물어주고 자유롭게 계약을 깰 수 있다(해약금). 이건 허가구역 안 토지매매에서 허가를 받았다고 해서 없어지는 게 아니다 - 허가는 계약을 유효하게 만들 뿐, '이행에 착수'한 건 아니기 때문이다. 그리고 그냥 '빨리 잔금 내라'고 독촉하고 소송만 건 것으로는 실제로 자기 할 일을 시작한 게 아니므로, 상대방은 여전히 계약금 포기하고 해제할 수 있다.

용어 설명

해약금

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 하는 계약금의 성질(제565조).

이행의 착수

채무의 이행행위의 일부를 행하거나 이행을 위하여 필요한 전제행위를 하는 것으로, 단순한 이행의 최고만으로는 인정되지 않는다는 것이 판례의 경향이다.

선택지별 해설

• ① 계약금은 특약이 없는 한 해약금으로 추정된다(제565조)는 것이 옳은 설명이다.
• ② 매매의 해약금 규정(제565조)은 제567조에 의해 매매 이외의 유상계약(임대차 포함)에도 준용되므로 옳은 설명이다.
• ③ 해약금 해제는 이행에 착수하기 전에 이루어지는 것이 원칙이므로 원상회복의 문제(이미 이행한 급부의 반환)가 생기지 않는다는 것이 옳은 설명이다.
• ④ 허가를 받아 계약이 확정적으로 유효로 되었다는 사정만으로는 이행의 착수가 있었다고 볼 수 없어, 다른 약정이 없는 한 해약금 해제는 여전히 가능하다는 것이 판례이다. 따라서 '해제할 수 없다'는 설명은 틀리다.
• ⑤ 단순히 이행을 최고하고 소를 제기한 것만으로는 매도인 자신의 '이행의 착수'(현실적 이행행위 또는 이행제공)로 보기 어려워, 매수인은 여전히 계약금을 포기하고 해제할 수 있다는 것이 판례의 취지이므로 옳은 설명이다.

암기팁

허가받은 사실만으로는 이행착수 아님 - 여전히 해약금 해제 가능. 단순 최고·소제기도 이행착수 아님.