공인중개사 매도인의 담보책임 · 이행이익·신뢰이익 · 제26회 74번 해설

핵심 해설

제576조는 저당권 또는 전세권의 목적이 된 부동산 매매에서 매수인이 저당권 실행 등으로 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 경우, 매수인은 선의·악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있고 손해가 있으면 배상도 청구할 수 있다고 정한다. 이는 권리의 하자가 아닌 저당권이라는 부담의 존재로 인한 위험을 다루는 것이므로 매수인의 선의·악의를 요건으로 하지 않는다. 따라서 ②가 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제570조법제처 원문 →
• 민법 제573조법제처 원문 →
• 민법 제575조법제처 원문 →
• 민법 제576조법제처 원문 →

이론 근거

매도인의 담보책임은 유형별로 매수인의 선의·악의에 따라 해제권·손해배상청구권의 인정 여부가 달라지며, 저당권·전세권부 매매에 관한 제576조는 선악불문 인정된다는 점, 권리의 일부 타인귀속시 제척기간의 기산점은 '안 날'이라는 점이 시험에서 자주 다뤄지는 핵심 쟁점이다.

쉬운 설명

매도인의 담보책임은 매매목적물에 문제가 있을 때 매도인이 지는 책임이다. 저당권이 걸린 집을 팔았는데 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 뺏긴 경우엔, 매수인이 저당권이 있다는 걸 알고 샀어도(악의) 계약을 해제하고 손해배상까지 받을 수 있다(576조는 선악 불문). 반면 애초에 남의 물건을 판 경우(권리전부 타인귀속)는 악의의 매수인도 해제는 할 수 있지만 손해배상은 선의자만 받을 수 있고, 그 손해배상은 이행됐다면 얻었을 이익(이행이익) 기준이다. 그리고 손해배상 청구기간은 '계약한 날'이 아니라 '사실을 안 날'로부터 1년이다.

용어 설명

매도인의 담보책임

매매목적물에 권리 또는 물건의 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에 대해 부담하는 법정 무과실책임.

이행이익·신뢰이익

이행이익은 계약이 완전히 이행되었더라면 얻었을 이익, 신뢰이익은 계약이 유효하다고 믿었기 때문에 입은 손해를 말한다.

선택지별 해설

• ① 제570조는 매도인의 담보책임으로서 해제권을 매수인의 선의·악의를 불문하고 인정한다(손해배상청구권만 선의자에 한정). 따라서 악의의 매수인도 해제할 수 있어 이 설명은 틀리다.
• ② 제576조의 저당권·전세권 관련 담보책임은 매수인의 선의·악의를 불문하고 해제권·손해배상청구권을 인정하므로 옳은 설명이다.
• ③ 권리의 전부가 타인에게 속하여 이전불능이 된 경우 매도인이 선의의 매수인에게 배상할 손해는 이행이익(계약이 이행되었다면 얻었을 이익)이라는 것이 통설·판례이므로, '신뢰이익'이라는 설명은 틀리다.
• ④ 전세권 등의 부담이 있는 부동산 매매의 경우, 그 부담으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제할 수 있다(제575조 제1항)는 것이 옳은 법리이므로, '목적달성 여부와 관계없이'라는 설명은 틀리다.
• ⑤ 권리의 일부가 타인에게 속한 경우의 손해배상청구권은 '계약한 날로부터'가 아니라 '매수인이 그 사실을 안 날로부터' 1년 내에 행사하여야 하므로(제573조) 이 설명은 틀리다.

암기팁

저당권·전세권부 매매(576조) = 선악불문 해제·손배 가능. 권리일부타인귀속(573조) 시효는 '안 날'로부터 1년.