공인중개사 가등기담보 · 청산금 · 제26회 77번 해설

핵심 해설

가등기담보법상 청산금이 없는 경우(피담보채무액이 목적물 가액을 초과하는 경우)에는 채권자가 청산기간(2개월)이 경과함으로써 청산절차가 종료되고, 그때부터 담보목적물에 대한 사용·수익권 및 과실수취권이 채권자에게 귀속한다는 것이 판례이다. 따라서 ②가 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제1조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조법제처 원문 →

이론 근거

가등기담보법은 소비대차상 차용금반환채무를 담보하는 가등기·양도담보에 한하여 적용되며, 청산절차(귀속정산)를 통한 채권자의 소유권 취득과 청산금 지급의무 및 과실수취권 귀속시기가 판례로 구체화되어 있다.

쉬운 설명

가등기담보법은 돈을 빌려주고 그 담보로 부동산에 가등기를 걸어놓은 경우에 적용되는 법으로, 물건값이나 공사비를 담보하는 가등기에는 적용되지 않는다. 목적물 가치가 빚보다 적어서 돌려줄 돈(청산금)이 없는 경우엔, 정해진 기간(2개월)이 지나면 그때부터 채권자가 그 부동산에서 나오는 수익(과실)을 가져갈 수 있다. 채권자는 마음대로 방식을 고를 수 있는 게 아니라 법이 정한 절차(귀속정산)를 따라야 한다.

용어 설명

가등기담보

금전채권을 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산에 대해 대물변제예약 등을 하고 가등기를 하는 담보 형태로, 가등기담보법의 규율을 받는다.

청산금

가등기담보권을 실행할 때 담보목적물의 가액에서 피담보채권액을 공제한 나머지 금액으로, 채권자가 채무자에게 지급해야 하는 금액.

선택지별 해설

• ① 가등기담보법은 '소비대차'에 기한 차용금 반환채무를 담보하기 위해 가등기 또는 소유권이전등기를 한 경우에 적용되며, 매매대금채무·공사대금채무 등을 담보하기 위한 가등기에는 적용되지 않는다는 것이 판례이므로 틀린 설명이다.
• ② 청산금이 없는 경우 청산기간 경과로 청산절차가 종료된 때부터 과실수취권이 채권자에게 귀속한다는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.
• ③ 가등기담보법은 원칙적으로 귀속정산 방식만을 인정하고 있어 채무자(또는 채권자)에게 정산방법의 선택권이 있는 것이 아니므로 틀린 설명이다.
• ④ 가등기담보에서 동시이행관계에 있는 것은 채권자의 청산금지급의무와 채무자(소유자)의 소유권이전등기 및 목적물인도의무이며, 단순한 채무변제와 가등기말소는 동시이행관계로 규정되지 않으므로 틀린 설명이다.
• ⑤ 가등기담보법 제12조는 담보가등기 후에 설정된 저당권자 등 후순위권리자는 청산기간에 한하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다고 정하므로, '청구할 수 없다'는 설명은 틀리다.

암기팁

가등기담보법은 '소비대차(차용금)' 담보에만 적용, 매매대금·공사대금 담보에는 적용 안 됨.