공인중개사 균형의 원칙 · 기능적 감가 · 제26회 40번 해설

핵심 해설

균형의 원칙은 부동산을 구성하는 각 요소(토지와 개량물 등) 간의 결합이 조화를 이루어야 최유효이용이 된다는 원칙으로, 균형을 이루지 못해 발생하는 과잉부분(과대개량 등)은 원가법 적용 시 '기능적 감가'로 처리하는 것이 이론상 타당하다. 이를 '경제적 감가'로 처리한다고 서술한 ②는 감가요인의 종류를 잘못 연결한 틀린 설명이다.

이론 근거

부동산 가격원칙(균형·적합·대체·예측및변동의 원칙)과 감가수정의 종류

쉬운 설명

부동산을 이루는 요소들끼리 균형이 안 맞아 생기는 손실(예: 너무 화려한 인테리어)은 건물 자체의 문제이므로 '기능적 감가'로 처리해야 합니다. ②번은 이를 '경제적 감가'(주변 환경 등 외부요인에 의한 감가)라고 잘못 연결해서 틀렸습니다.

용어 설명

균형의 원칙

부동산 구성요소(토지와 개량물 등) 간의 결합이 적절한 비율(균형)을 이루어야 최유효이용이 된다는 감정평가상의 원칙

기능적 감가

설계 불량, 설비 낙후, 구성요소 간 불균형(과대·과소 개량) 등 건물 내부의 기능적 결함으로 인한 감가

경제적 감가

인근환경의 변화, 시장성 감퇴 등 대상 부동산 외부의 요인으로 인해 발생하는 감가

선택지별 해설

• ① 최유효이용은 물리적 채택가능성, 합리적·합법적 이용, 최고수익성의 세 가지 요건을 기준으로 판정하므로 옳은 설명이다.
• ② 균형의 원칙에 따른 과잉부분은 부동산 내부 요소 간 불균형에서 비롯된 것으로 '기능적 감가'로 처리해야 하며, '경제적 감가'는 인근환경 등 외부요인에 의한 감가를 의미하므로 이를 경제적 감가라고 한 것은 틀렸다.
• ③ 적합의 원칙은 부동산이 입지한 지역 및 인근환경과 조화를 이루어야 한다는 원칙이므로 옳은 설명이다.
• ④ 대체의 원칙은 유사한 대체 부동산의 가격에 영향을 받는다는 원칙으로 거래사례비교법의 이론적 근거가 되므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 예측 및 변동의 원칙은 장래의 활용 및 가치 변화 가능성을 반영한다는 점에서 수익환원법의 이론적 근거가 되므로 옳은 설명이다.

암기팁

내부 불균형→기능적 감가, 외부환경 변화→경제적 감가