주택관리사보 1차 이중매매 · 적극 가담 · 제13회 14번 해설

핵심 해설

부동산의 이중매매는 계약자유의 원칙상 원칙적으로 유효하고, 제2매수인이 제1매매가 있었다는 사실을 알았다는 것만으로는 무효가 되지 않는다. 판례는 제2매수인이 매도인의 배임행위를 알면서 이에 적극 가담한 때에 비로소 제103조의 반사회질서 법률행위로서 무효가 된다고 본다. 따라서 ④가 옳지 않다.

법령 근거

• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제186조법제처 원문 →
• 민법 제404조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ④ · 제2매수인이 제1매매의 존재를 아는 것만으로 이중매매가 무효가 되는가 부동산의 이중매매는 원칙적으로 유효하고, 제2매수인이 매도인의 배임행위를 알면서 이에 적극 가담한 경우에 한하여 반사회질서의 법률행위로서 무효가 된다. 단순히 먼저 매매가 있었음을 알았다는 것만으로는 무효가 되지 않는다.
• 선택지 ⑤ · 이중매매가 무효인 경우 제1매수인이 제2매수인에게 직접 자기 앞으로 등기를 옮기라고 청구할 수 있는가 이중매매가 무효라도 제1매수인은 매도인에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 제2매수인 명의 등기의 말소를 구할 수 있을 뿐이고, 직접 자기 앞으로 이전등기를 청구할 수는 없다.

쉬운 설명

甲이 乙에게 팔아 놓고 丙에게 또 판 상황이다. 우리 법은 등기를 먼저 마친 사람이 소유자가 되므로 丙이 소유권을 가져간다. 乙은 甲에게 책임을 물을 뿐이다. 다만 丙이 「甲이 乙을 배신한다」는 것을 알면서 그 배신에 손을 얹어 부추겼다면 이야기가 달라진다. 단순히 알고 있었던 것과 적극 가담한 것은 다르다.

용어 설명

이중매매

매도인이 같은 목적물을 두 사람에게 거듭 매도하는 것. 채권계약은 여럿 성립할 수 있으므로 원칙적으로 모두 유효하다.

적극 가담

제2매수인이 매도인의 배임행위를 알면서 나아가 매도를 요청하거나 유도하는 등으로 그 행위에 관여하는 것. 이때 제2매매는 반사회질서 법률행위로서 무효가 된다.

채권자대위권

채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대신 행사하는 권리(민법 제404조).

선택지별 해설

• ① 매도인이 먼저 계약한 매수인에게 이전등기를 해 주지 않은 것은 채무불이행일 뿐이고, 제2매매 자체는 계약자유의 원칙상 유효하다. 이중매매라는 사실만으로 무효가 되지 않으므로 옳은 설명이다.
• ② 甲ㆍ丙 간의 계약이 유효하여 丙이 이전등기를 마치면 甲은 더 이상 乙에게 소유권을 옮겨 줄 수 없다. 甲의 乙에 대한 소유권이전등기 의무는 이행불능이 되므로 옳은 설명이다.
• ③ 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정한다. 계약의 선후가 아니라 등기의 선후로 소유권이 갈리므로 옳은 설명이다.
• ④ 판례는 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에 한하여 제103조에 따라 제2매매가 무효라고 본다. 먼저 계약이 있었다는 사실을 알고 있었다는 것만으로는 부족하므로 옳지 않은 설명이다. (정답)
• ⑤ 제2매매가 무효가 되더라도 乙과 丙 사이에는 직접적인 법률관계가 없다. 乙은 甲에 대한 이전등기청구권을 보전하기 위하여 제404조의 채권자대위권으로 甲을 대신하여 丙 명의 등기의 말소를 구할 수 있을 뿐이고, 곧바로 자신에게 등기를 옮기라고 청구할 수는 없다. 옳은 설명이다.

암기팁

이중매매는 「원칙 유효, 적극 가담이면 무효」. 무효가 되어도 제1매수인은 채권자대위로 말소를 구할 뿐 직접 자기 앞으로 등기를 옮겨 달라고 하지 못한다.