물권 총칙(물권변동)

📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 민법 제185조~제191조

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49문항
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제186조
가장 많이 인용된 조문 (31문항이 인용)

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2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다

출제 포인트에 나온 「가장 많이 인용된 조문」입니다.

민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 31문항이 인용
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민법 제185조(물권의 종류)
물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 11문항이 인용
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 11문항이 인용
민법 제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도)
①동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다.
②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 1문항이 인용
민법 제189조(점유개정)
동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 1문항이 인용
민법 제190조(목적물반환청구권의 양도)
제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 1문항이 인용
민법 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸)
①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.
②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.
③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 49문항 중 3문항이 인용

3 쉬운 설명

물권변동 = 「부동산은 등기해야, 동산은 인도해야 권리가 넘어온다」 (법이 직접 넘겨 주는 경우만 예외)

7문단 · 상세한 내용보기접어서 간단히 보기

물권은 아무나 새로 만들 수 없고, 법률이나 관습법이 인정한 것만 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 물권으로 인정되지만, 온천에 관한 권리·미등기 건물 양수인의 「사실상 소유권」·공원이용권은 인정되지 않습니다.

부동산 — 언제 등기가 있어야 넘어오나

취득 원인등기
사고팔기·증여 같은 계약, 그리고 공유지분 포기(상대방 있는 단독행위)처럼 당사자의 법률행위로 얻는 경우필요합니다. 등기를 해야 효력이 생깁니다.
상속·수용·경매·형성판결(공유물분할판결 등)처럼 법이 직접 옮겨 주는 경우필요 없습니다. 다만 등기하지 않으면 처분하지 못합니다.
「등기를 넘겨 주라」고 명하는 이행판결필요합니다. 등기를 하라는 명령일 뿐이라 등기를 마쳐야 소유권이 옵니다.
새로 지은 건물지은 사람은 짓는 순간 등기 없이 내 것이 되고, 등기는 이를 남에게 넘기기(처분하기) 위해 필요합니다.

등기는 물권이 생기는 요건이지 유지되는 요건이 아니어서, 원인 없이 지워져도 물권은 그대로입니다. 등기 명의자는 제3자뿐 아니라 전 소유자에게도 적법하게 취득한 것으로 추정됩니다.

가등기 — 「자리 맡아 두기」

가등기는 나중에 본등기를 하면 순서를 앞으로 당겨 주는 순위 확보 장치일 뿐입니다. 그래서 권리가 있다고 추정되지 않고, 가등기만 가진 사람은 소유자가 아니라서 무효인 중복 보존등기를 지워 달라고 할 수도 없습니다. 본등기를 해도 순위만 앞당겨지고 물권이 변동하는 시점은 본등기 때입니다. 본등기를 청구할 상대방은 가등기 당시의 소유자입니다.

중간생략등기 — 甲→乙→丙으로 팔렸는데 甲→丙으로 바로

상황결론
이미 마쳐진 중간생략등기실제 권리관계와 맞으면 유효합니다(금지는 단속 규정일 뿐).
丙이 甲에게 직접 청구甲·乙·丙 모두의 합의가 있어야 합니다.
합의가 있어도乙의 이전등기청구권과 甲·乙 사이 계약상 권리는 그대로입니다. 乙이 대금을 안 냈다면 甲은 넘겨주기를 거절할 수 있습니다.
합의가 없으면丙은 乙을 대신해 乙 앞으로의 등기만 청구할 수 있습니다.
토지거래허가구역甲·丙을 당사자로 허가를 받아 등기해도, 실제 거래와 다른 허가라 등기는 무효입니다.

동산 — 건네주어야 넘어옵니다

예외로 세 가지 간편한 방법이 있습니다. 상대가 이미 갖고 있으면 의사표시만으로(간이인도), 넘긴 뒤에도 내가 계속 쓰기로 하면 계약만으로(점유개정), 제3자가 갖고 있으면 그 제3자에 대한 반환청구권을 넘김으로써(목적물반환청구권의 양도) 인도한 것으로 봅니다. 혼동(소유권과 다른 물권이 한 사람에게 모이는 것)은 인도가 아니라 물권이 사라지는 사유입니다.

이것만은 헷갈리지 말자
  • 상속·경매로 얻은 부동산은 등기 없이 내 것이 되지만, 등기를 하지 않으면 남에게 넘기지(처분하지) 못합니다.
  • 「이전등기를 하라」는 이행판결은 등기 없이 소유권을 주는 판결이 아닙니다. 공유물분할판결 같은 형성판결만 그렇습니다.
  • 공유지분을 포기한다고 해서 그 몫이 저절로 다른 공유자에게 가지 않습니다. 이전등기를 해야 합니다.
  • 혼동은 다른 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때와 점유권에는 적용되지 않습니다.

4 이 개념이 나온 기출문제

해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.

5 체크리스트 + 암기팁

함정 주의. 이행판결은 등기가 필요하고 형성판결만 등기 없이 취득한다. 중간생략은 합의가 있어도 중간자의 권리와 계약이 그대로 살아 있다.
  • 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다(제185조). 여기서 「법률」은 국회가 제정한 형식적 의미의 법률이어서 규칙이나 지방자치단체의 조례는 포함되지 않는다. 소유권의 사용·수익 권능을 영구적·대세적으로 포기하는 것은 허용되지 않고, 증감 변동하는 동산의 집합도 특정되면 하나의 집합물로 양도담보의 목적이 될 수 있다(판례). 미등기 건물을 양수해 인도받은 자는 사실상 처분권이 있을 뿐 소유권에 준하는 관습법상 물권을 취득하지 못한다(판례). 수목의 집단은 입목등기나 명인방법을 갖추면 토지와 독립하여 거래할 수 있다.
  • 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기므로 사고파는 계약으로 얻으려면 반드시 등기를 해야 한다(제186조). 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률 규정에 의한 취득은 등기를 요하지 않지만, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(제187조). 토지수용은 재결에서 정한 수용의 개시일까지 보상금이 지급되거나 공탁되면 그 개시일에, 경매는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 등기 없이 소유권이 넘어가고(매각허가결정 때가 아니다), 저당물 경매로 생기는 법정지상권도 법률의 규정으로 성립하므로(제366조) 등기가 필요 없다. 제187조의 판결은 형성판결을 뜻하므로 이전등기절차의 이행을 명하는 판결은 등기를 마쳐야 한다(판례). 공유지분 포기는 법률행위에 의한 물권변동이라 이전등기를 해야 다른 공유자에게 귀속하고(제186조), 조정조서 작성만으로 공유관계가 소멸하지 않는다(판례). 부동산임대차를 등기하면 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제621조 제2항).
  • 등기는 효력발생요건이지 존속요건이 아니고, 등기 명의자는 전 소유자에 대해서도 적법한 원인으로 취득한 것으로 추정되나, 사망자 명의로 신청한 이전등기는 원인무효로 추정력이 없다(판례). 멸실회복등기에서 전 등기 사항이 불명이라 기재돼도 특별한 사정이 없으면 적법하게 처리된 것으로 추정되지만, 절차가 적법하지 않다고 볼 의심스러운 사정이 입증되면 추정은 깨진다(판례). 동일인 명의 중복 보존등기는 먼저 된 것이 유효하고 뒤의 것이 무효이다. 실체관계에 부합하면 유효한 것은 등기원인을 실제와 다르게 적은 등기, 미등기건물 양수인이나 승계취득자 명의로 합의해 한 보존등기, 건물 완성 전에 했으나 그 뒤 건물이 완성된 보존등기, 적법한 대리인에게서 매수했는데 위조서류로 마친 이전등기 등이다(판례). 소유권이전등기가 마쳐져 있으면 등기원인 사실의 입증이 부족하다는 이유만으로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다(판례). 멸실건물의 보존등기를 신축건물에 유용하는 것은 무효이고, 무효등기의 유용 합의는 묵시적으로도 할 수 있다(판례).
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  • 가등기는 추정력이 없고, 가등기된 이전등기청구권은 양도할 수 있으며 부기등기로 공시한다(판례). 본등기는 순위만 가등기 때로 소급하고 본등기 청구의 상대방은 가등기 당시의 소유자이며, 가등기권리자는 가등기만으로 실체법상 권리가 없어 무효인 중복 소유권보존등기의 말소를 구할 수 없다(판례). 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 양도인의 통지만으로는 부족하고 채무자(매도인)의 동의나 승낙이 있어야 대항할 수 있다(판례). 합의해제 때 매도인의 말소등기청구권은 물권적 청구권이다(판례).
  • 중간생략등기 금지 규정은 단속규정이어서 이미 마쳐진 등기는 실체관계에 부합하는 한 유효하고, 직접 청구에는 최초 매도인·중간자·최종 매수인 모두의 합의가 필요하다(판례). 합의가 있어도 중간자의 이전등기청구권은 소멸하지 않으므로 최종 매수인은 중간자를 대위할 수 있고, 합의 후 대금을 올렸다면 최초 매도인은 미지급을 이유로 최종 매수인 앞 이전등기를 거절할 수 있다(판례). 처분권한 없는 자도 지상권 설정계약은 체결할 수 있으나 지상권이 성립하려면 처분권한 있는 자의 등기가 필요하다(판례). 관습법상 법정지상권이 붙은 건물을 경매로 취득한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 법정지상권도 등기 없이 함께 취득한다(판례).
  • 동산 물권의 양도는 인도하여야 효력이 생기고(제188조①), 이미 상대가 물건을 갖고 있거나 넘긴 뒤에도 내가 계속 쓰거나 제3자가 갖고 있어 실제로 건네주기 어려운 때를 위해 세 가지 간편한 방법을 두었다. 양수인이 이미 점유하면 의사표시만으로 효력이 생기며(간이인도, 제188조②), 양도인이 계속 점유하기로 하면 인도받은 것으로 본다(점유개정, 제189조). 제3자가 점유하는 동산은 반환청구권을 양도해 인도한 것으로 본다(제190조). 동일 물건의 소유권과 다른 물권이 한 사람에게 귀속하면 다른 물권은 소멸하나(혼동), 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니하고 점유권에는 적용하지 아니한다(제191조). 부동산 소유권은 등기해야 취득하므로 미등기 매수인은 불법점유자에게 소유권에 기한 직접 반환청구를 할 수 없다(판례).

6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다

제28회 민법 25번부동산등기에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제27회 민법 25번청구권보전을 위한 가등기에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳은 것 고르기해설 보기 →제26회 민법 25번물권변동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →
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