주택관리사보 1차 전세권 · 물상대위 · 제22회 30번 해설

핵심 해설

판례에 따르면 전세권에 저당권이 설정된 뒤 존속기간 만료로 전세권이 소멸하면, 저당권자는 전세금반환채권을 압류하는 등 물상대위로만 권리를 행사할 수 있고 전세권설정자는 특별한 사정이 없는 한 전세권자에게 전세금을 반환하면 된다. 따라서 乙이 저당권자 丙에게 반환해야 한다는 ⑤가 옳지 않다. 최단 존속기간 1년은 건물 전세권에만 적용되고(제312조 제2항), 전세권은 양도할 수 있으며(제306조), 판례상 존속 중 전세금반환채권만 확정적으로 분리 양도할 수 없고 존속기간이 끝나면 전세권 자체에 대한 저당권 실행은 할 수 없다.

법령 근거

• 민법 제312조법제처 원문 →
• 민법 제306조법제처 원문 →
• 민법 제317조법제처 원문 →
• 민법 제371조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ⑤ · 전세권저당권이 설정된 전세권 소멸 시 전세금 반환 상대방 — 대법원 1999.09.17. 선고 98다31301 전세권에 저당권이 설정된 경우에도 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 압류 등 특별한 사정이 없는 한 전세권자에게 전세금을 반환하면 된다.
• 선택지 ④ · 존속기간 만료 후 전세권 자체에 대한 저당권 실행 가부 — 대법원 1999.09.17. 선고 98다31301 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익권능이 소멸하므로 전세권저당권자는 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 물상대위하여 권리를 행사해야 한다.
• 선택지 ③ · 전세권 존속 중 전세금반환채권의 분리 양도 — 대법원 2002.08.23. 선고 2001다69122 전세권이 존속하는 동안에는 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만을 확정적으로 분리하여 양도할 수 없다.

쉬운 설명

乙 땅에 甲이 전세권을 갖고, 甲은 그 전세권을 丙에게 담보로 잡혔다. 전세 기간이 끝나면 乙은 원래 계약 상대인 甲에게 전세금을 돌려주면 된다. 丙이 그 돈을 받으려면 乙이 돈을 주기 전에 甲의 전세금반환채권을 압류해야 한다.

용어 설명

전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하며, 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권

물상대위

담보물이 다른 가치(돈·채권)로 바뀌었을 때 그 바뀐 것에 담보권을 행사하는 것

전세금반환채권

전세권이 끝났을 때 전세권설정자에게 전세금을 돌려받을 권리

선택지별 해설

• ① 존속기간을 1년 미만으로 정하면 1년으로 보는 규정은 건물 전세권에만 있으므로(제312조 제2항), 대지 전세권은 6개월로 정할 수 있다.
• ② 전세권자는 설정행위로 금지하지 않은 한 전세권을 타인에게 양도할 수 있다(제306조).
• ③ 판례에 따르면 전세권이 존속하는 동안에는 전세권을 그대로 둔 채 전세금반환채권만 확정적으로 양도할 수 없다.
• ④ 판례에 따르면 전세권의 존속기간이 끝나면 용익물권으로서의 전세권은 소멸하므로, 저당권자는 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없고 전세금반환채권에 물상대위해야 한다.
• ⑤ 판례에 따르면 전세권설정자는 저당권자의 압류 등 특별한 사정이 없는 한 전세권자 甲에게 전세금을 반환하면 되고, 저당권자 丙에게 반환할 의무는 없다. (정답)

암기팁

1년 최단기간 = 건물 전세권만 · 존속 중 전세금반환채권만 분리양도 × · 만료 후 저당권자 = 물상대위(압류) · 설정자는 전세권자에게 반환