전세권

📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 민법 제303조~제317조

1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다

21문항
19개년 기출 중 이 개념이 인용된 문항
15 / 19
출제된 회차
제303조
가장 많이 인용된 조문 (13문항이 인용)

출제 회차 12회 · 13회 · 14회 · 16회 · 17회 · 19회 · 20회 · 21회 · 22회 · 23회 · 24회 · 25회 · 27회 · 28회 · 29회

2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다

출제 포인트에 나온 「가장 많이 인용된 조문」입니다.

민법 제303조(전세권의 내용)
①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 13문항이 인용
다른 조문 7개 · 더 보기다른 조문 닫기
민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등)
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 7문항이 인용
민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 8문항이 인용
민법 제310조(전세권자의 상환청구권)
①전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 3문항이 인용
민법 제312조(전세권의 존속기간)
①전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
②건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.<신설 1984. 4. 10.>
③전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.<신설 1984. 4. 10.>
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 6문항이 인용
민법 제313조(전세권의 소멸통고)
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 3문항이 인용
민법 제315조(전세권자의 손해배상책임)
①전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다.
②전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 2문항이 인용
민법 제317조(전세권의 소멸과 동시이행)
전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 21문항 중 4문항이 인용

3 쉬운 설명

전세권 = 전세금을 맡기고 남의 부동산을 쓰다가, 나갈 때 전세금을 돌려받는 물권

6문단 · 상세한 내용보기접어서 간단히 보기

전세금이 없으면 전세권 자체가 성립하지 않습니다. 다만 전세금은 새 돈이 아니라 이미 받을 돈(임차보증금 같은 기존 채권)으로 대신해도 되고, 집을 실제로 넘겨받는 것(인도)은 성립 조건이 아닙니다. 전세권은 집뿐 아니라 땅에도 설정할 수 있고 농경지만 뺍니다. 물권이라서 원칙적으로 자유롭게 팔거나 담보로 잡힐 수 있고, 설정할 때 「양도 금지」라고 정해 둔 경우에만 막힙니다. 집이 팔려 주인이 바뀌면 전세금을 돌려줄 사람도 새 주인이 되고, 옛 주인은 책임을 벗습니다.

기간 숫자 묶기

무엇내용
가장 긴 기간10년입니다. 그보다 길게 약속해도 10년으로 줄어듭니다(토지·건물 모두).
가장 짧은 기간건물 전세권만 1년입니다. 1년 미만으로 정하면 1년으로 합니다.
기간을 정하지 않았다누구든 언제든 끝내자고 알릴 수 있고, 알림을 받은 날부터 6개월이 지나면 끝납니다.
건물 전세의 법정갱신집주인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절 등을 알리지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 봅니다. 법이 직접 연장해 주므로 등기를 새로 고치지 않아도 제3자에게 주장할 수 있습니다.

누가 수리비를 내나

돈결과
평소 관리·작은 수리(필요비)전세권자 몫이라 돌려받지 못합니다. 임대차에서 집주인이 수리하는 것과 반대입니다.
집값을 올린 돈(유익비)그 가치가 지금도 남아 있는 만큼만, 주인이 고르는 대로(쓴 돈이나 늘어난 값) 돌려받습니다. 법원이 갚을 기간을 늦춰 줄 수 있습니다.
자기 잘못으로 집이 망가졌다손해를 물어 줍니다. 집주인(전세권설정자)은 전세권이 끝난 뒤 전세금에서 깎고 남으면 돌려주며, 모자라면 더 청구합니다.

전세가 끝날 때

전세권 소멸→전세권자: 집 인도 + 말소등기 서류↔설정자: 전세금 반환 (동시에)

인도와 말소서류 둘 다 넘겨야 전세금을 받을 수 있습니다. 기간이 끝나면 집을 쓰는 힘은 등기를 지우지 않아도 사라지고, 전세금을 돌려받게 해 주는 담보의 힘만 남습니다. 전세권에 저당권이 잡혀 있었다면, 기간이 끝난 뒤에는 전세권 자체를 경매할 수 없고 저당권자는 돌려받을 전세금에 대해 권리를 행사합니다(압류). 집주인은 압류 같은 사정이 없으면 전세권자에게 전세금을 돌려주면 됩니다.

이것만은 헷갈리지 말자
  • 전세권이 살아 있는 동안에는 전세권을 그대로 두고 전세금 받을 권리만 따로 떼어 확정적으로 넘길 수 없습니다.
  • 계약 기간이 끝나 토지전세계약이 끝났다면, 그 계약을 근거로 「이제라도 전세권 등기를 해 달라」고 청구할 수 없습니다.
  • 집을 쓰는 힘을 아예 배제하고 돈을 받아 내려고만 설정한 전세권은 전세권의 본질에 반해 무효입니다.

4 이 개념이 나온 기출문제

해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.

5 체크리스트 + 암기팁

함정 주의. 전세권: 인도 불요 · 현실 수수 불요 · 반환채권만 분리양도 X · 소유자 바뀌면 신 소유자가 승계 · 법정갱신은 등기 없이 대항.
  • 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다(제303조①). 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못하므로(②) 농경지가 아닌 토지에도, 건물의 일부에도 설정할 수 있다(건물 일부는 구분등기가 필요 없으나 그 전세권자는 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다). 용익물권과 담보물권의 성격을 겸유하고, 설정·양도·상속으로 취득한다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다(제304조①). 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보되, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다(제305조①).
  • 전세금 지급은 성립의 요소이나 현실로 수수될 필요는 없어 기존 채권으로 갈음할 수 있고, 목적물의 인도는 성립요건이 아니다(설정합의와 등기로 성립, 제186조). 존속기간 시작 전에 마친 설정등기는 특별한 사정이 없으면 유효한 것으로 추정된다. 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위해 설정한 전세권은 무효이다.
  • 전세권자는 전세권을 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 존속기간 내에서 전전세 또는 임대할 수 있으나, 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다(제306조). 설정자의 동의는 필요 없다. 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다(제308조). 전세권 존속 중 목적물 소유권이 이전되면 신 소유자가 설정자 지위를 승계해 전세금반환의무를 지고 구 소유자는 면한다. 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 때 전세권설정자가 부속물의 매수를 청구하면 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못하고(제316조①), 토지 전세권에는 제643조의 매수청구권이 유추적용된다. 전세권자와 인지소유자 사이에는 제213조·제214조·제216조부터 제244조까지의 규정(상린관계 규정 등)이 준용된다(제319조).
체크리스트 더 보기 3개 더체크리스트 접기
  • 존속기간은 10년을 넘지 못하고 약정이 넘으면 10년으로 단축하며, 건물은 1년 미만으로 정하면 1년으로 한다(제312조①②). 갱신할 수 있고 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다(③). 건물의 설정자가 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 전과 동일한 조건으로 다시 설정한 것으로 보고 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(④). 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이라 등기 없이 제3자에게 대항할 수 있다(제187조). 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자가 언제든 소멸을 통고할 수 있고 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 소멸한다(제313조).
  • 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 하므로(제309조) 필요비의 상환을 청구하지 못한다. 유익비는 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있고, 법원은 소유자의 청구로 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제310조). 전세권자에게 책임 있는 사유로 목적물이 멸실되면 손해를 배상하고, 설정자는 소멸 후 전세금으로 충당해 잉여를 반환하며 부족하면 다시 청구할 수 있다(제315조).
  • 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물의 인도 및 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하며(제317조), 임차보증금을 전세금으로 한 경우에도 다른 약정이 없는 한 임차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무는 동시이행관계이다. 존속기간 만료로 용익물권적 권능은 말소 없이 당연히 소멸하고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남으며, 토지전세계약이 종료되면 그 계약을 원인으로 한 설정등기 이행청구권도 소멸한다. 전세권 위의 저당권은 기간 만료 후 전세권 자체에 실행할 수 없고 전세금반환채권에 물상대위(압류)해야 하며, 저당권이 전세권보다 먼저 설정된 부동산이 경매로 매각되면(전세권자가 경매를 신청한 경우도 같다) 선순위 저당권과 그보다 뒤인 전세권이 함께 소멸한다.

6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다

제29회 민법 30번전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제28회 민법 30번전세권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제27회 민법 30번전세권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳은 것 고르기해설 보기 →
이 단원 기출문제 보기가입 없이 · 용익물권이 단원 문제 풀어보기 — 도장깨기가입하면 열립니다

용익물권 핵심개념 목록으로

무료로 시작하기5년 지난 기출은 해설·법령 근거까지 전부 무료 · 이메일 · 구글 · 카카오 · 30초