저당권

📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 민법 제356조~제371조

1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다

47문항
19개년 기출 중 이 개념이 인용된 문항
19 / 19
출제된 회차
제358조
가장 많이 인용된 조문 (17문항이 인용)

출제 회차 11회 · 12회 · 13회 · 14회 · 15회 · 16회 · 17회 · 18회 · 19회 · 20회 · 21회 · 22회 · 23회 · 24회 · 25회 · 26회 · 27회 · 28회 · 29회

2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다

출제 포인트에 나온 「가장 많이 인용된 조문」입니다.

민법 제358조(저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 17문항이 인용
다른 조문 7개 · 더 보기다른 조문 닫기
민법 제356조(저당권의 내용)
저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 8문항이 인용
민법 제360조(피담보채권의 범위)
저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 5문항이 인용
민법 제361조(저당권의 처분제한)
저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 7문항이 인용
민법 제365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 5문항이 인용
민법 제369조(부종성)
저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 4문항이 인용
민법 제370조(준용규정)
제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 8문항이 인용
민법 제371조(지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권)
①본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다.
②지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 47문항 중 9문항이 인용

3 쉬운 설명

저당권 = 「물건은 넘기지 않고 등기만 해 두었다가, 돈을 못 받으면 경매해서 먼저 받아 가는 담보」

7문단 · 상세한 내용보기접어서 간단히 보기

저당권은 빚을 담보하려고 빚에 붙어 있는 권리입니다. 물건을 넘겨받지 않으니 붙들어 두는 힘은 없지만, 경매에서 다른 채권자보다 먼저 받아 갈 권리(우선변제)는 있습니다. 그래서 빚과 떼어 저당권만 따로 팔거나 다른 빚의 담보로 쓸 수 없고, 빚이 시효로 사라지면 저당권도 함께 사라집니다. 부동산뿐 아니라 지상권·전세권 위에도 설정할 수 있지만, 지역권이나 토지의 한 귀퉁이(분필해서 따로 등기하기 전)에는 설정할 수 없습니다.

얼마까지 담보하나 — 돈의 범위

돈의 종류저당권이 담보하나쉽게 말하면
원본·이자·위약금·손해배상·저당권 실행비용○위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 등기된 손해배상예정액도 담보합니다
지연배상1년분만원본의 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 저당권을 행사할 수 있습니다
목적물 보존비용 · 목적물 하자로 인한 손해배상✕질권에는 있지만 저당권에는 없습니다

저당권은 등기로만 드러나는 담보입니다. 그래서 뒤에 이해관계를 맺은 제3자가 있으면, 등기된 금액을 넘는 원본은 그 사람에게 주장하지 못합니다.

저당권의 힘은 어디까지 미치나

대상미치나쉽게 말하면
부합물·종물○저당권을 설정한 뒤에 붙은 종물에도 미칩니다
건물 소유를 위한 지상권○건물 저당권의 효력은 종된 권리인 지상권에도 미칩니다
압류한 뒤의 과실(월세 등)○다만 새 주인(제3취득자)에게는 압류만으로는 부족하고 압류 사실을 알려야 합니다
불타거나 수용되어 받게 된 돈(보험금 등)○물건을 대신하는 돈을 붙잡는 것(물상대위)입니다. 돈이 지급되기 전에 압류해야 하고, 다른 사람이 이미 압류했다면 따로 하지 않아도 됩니다
물건을 판 매매대금✕팔려도 저당권은 그 물건에 그대로 남아 있으니 대금을 붙잡을 이유가 없습니다

돈을 못 받으면

경매를 청구한다→저당물 소유권을 산 제3자도 입찰해 경매인이 될 수 있다→경매대금에서 먼저 받아 간다

땅에 저당권이 잡힌 뒤 그 땅에 건물이 지어졌는데 그 건물이 땅 주인(설정자)의 것이라면, 땅과 건물을 한꺼번에 경매에 부칠 수 있습니다(일괄경매). 남이 지은 건물이라도 나중에 땅 주인이 사들여 주인이 같아지면 마찬가지입니다. 다만 건물 값에서는 먼저 받아 갈 권리가 없습니다.

이것만은 헷갈리지 말자
  • 집이 팔려 주인이 바뀌었어도, 빚을 다 갚았다면 종전 소유자도 계약상의 권리로 저당 등기를 지워 달라고 할 수 있습니다. 새 주인은 소유권으로, 종전 소유자는 계약으로 — 둘 다 됩니다.
  • 등기는 저당권을 만들 때 필요한 것이지 유지하는 데 필요한 것이 아닙니다. 누가 저당권설정등기를 원인 없이 말소했다고 저당권이 사라지지는 않습니다.
  • 저당권자는 물건을 점유하지 않는 사람입니다. 임의로 떼어 간 물건을 원래 자리로 돌려놓으라고는 청구할 수 있어도, 자기에게 가져오라고는 청구할 수 없습니다.
  • 장래에 생길 특정한 조건부 채권도 저당권으로 담보할 수 있습니다.

4 이 개념이 나온 기출문제

해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.

5 체크리스트 + 암기팁

함정 주의. 질권(제334조)에는 있고 저당권(제360조)에는 없는 것: 보존비용 · 하자 손해배상. 저당권 지연배상은 1년분.
  • 저당권은 점유를 넘기지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에서 다른 채권자보다 우선변제를 받는 권리다(제356조). 담보한 채권과 분리해 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못하고(제361조), 채권이 시효 등으로 소멸하면 저당권도 소멸한다(제369조). 등기는 효력발생요건일 뿐 존속요건이 아니어서 원인 없이 말소되어도 저당권은 소멸하지 않으며, 장래의 특정 조건부 채권도 담보할 수 있다(판례). 저당권은 채권을 담보하기 위한 권리여서 채권과 운명을 같이한다. 저당권설정자의 책임있는 사유로 인하여 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에는 저당권자는 저당권설정자에 대하여 그 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다(제362조).
  • 저당권의 객체는 부동산과 법률이 정한 권리·재산이다. 지상권·전세권을 저당권의 목적으로 할 수 있고(제371조①), 등기된 입목·광업권도 가능하며, 등록된 자동차와 등기한 선박도 특별법에 따라 저당권의 목적물이 된다. 지역권과 분필 전의 토지 일부는 객체가 될 수 없다. 지상권·전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 그 지상권·전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(제371조②).
  • 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다(제358조). 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 설정 뒤에 부속된 종물도 포함하고, 판례는 종된 권리(건물 소유를 위한 지상권)에도 미친다고 본다. 압류한 뒤의 과실에는 미치지만, 소유권·지상권·전세권을 취득한 제3자에게는 압류 사실을 통지한 뒤가 아니면 대항하지 못한다(제359조). 제214조만 준용되어 방해제거·예방청구는 되나 반환청구(제213조)는 되지 않는다(제370조).
체크리스트 더 보기 3개 더체크리스트 접기
  • 물상대위는 저당물의 멸실·훼손·공용징수로 설정자가 받을 금전 기타 물건에 미치고 지급 전에 압류해야 한다(제370조·제342조). 이미 제3자가 압류했다면 따로 압류하지 않아도 되고, 화재보험금청구권은 대상이지만 매매대금청구권은 대상이 아니다(판례).
  • 피담보채권은 원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상·실행비용이다. 그러나 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다(제360조). 등기된 손해배상예정액은 담보되고, 이해관계 있는 제3자가 있으면 등기된 금액을 넘는 원본은 주장하지 못하며, 질권(제334조)과 달리 목적물 보존비용·하자로 인한 손해배상은 빠진다.
  • 저당권자는 경매를 청구할 수 있고, 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다(제363조). 저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제삼자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다(제364조). 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 건물을 축조하면 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있으나, 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다(제365조). 물상보증인은 수탁보증인과 달리 사전구상권이 없고 대신 갚거나 소유권을 잃은 뒤에 구상한다(제370조·제341조). 근저당권은 채권최고액을 반드시 등기하고 이자도 최고액에 산입하며, 확정 전에 채권 일부를 양도해도 근저당권은 이전되지 않는다(판례).

6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다

제29회 민법 32번저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제28회 민법 32번저당권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제27회 민법 32번저당권의 효력이 미치는 피담보채권의 범위에 속하는 것은? (근저당은 고려하지 않고, 이해관계 있는 제3자가 존재함)해설 보기 →
이 단원 기출문제 보기가입 없이 · 담보물권이 단원 문제 풀어보기 — 도장깨기가입하면 열립니다

담보물권 핵심개념 목록으로

무료로 시작하기5년 지난 기출은 해설·법령 근거까지 전부 무료 · 이메일 · 구글 · 카카오 · 30초