주택관리사보 2차 임대차계약의 해제ㆍ해지 · 재계약 거절 · 제12회 32번 해설

핵심 해설

임대사업자가 임차인에게 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 사유는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대받는 경우 등 대통령령으로 정한 임차인 쪽 사유이고, 임차인이 계약을 해제할 수 있는 사유는 따로 정해져 있다(임대주택법 제27조 제1항·제2항). ③의 임대사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우는 임차인이 계약을 해제 또는 해지할 수 있는 사유이므로 임대사업자의 해제 사유가 아니다. 지금은 임대사업자의 해제 사유를 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항(월 임대료 3개월 이상 연속 연체, 용도 외 사용, 고의 파손 등)이, 임차인의 해제 사유를 같은 조 제2항 제3호가 정한다.

법령 근거

• 임대주택법 제27조법제처 원문 →
• 임대주택법 제19조법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제45조법제처 원문 →
• 민간임대주택에 관한 특별법 제35조법제처 원문 →
• 공공주택 특별법 제49조의3법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인이 잘못해서 집주인이 계약을 끝낼 수 있는 경우와, 집주인이 잘못해서 임차인이 계약을 끝낼 수 있는 경우는 다르다. 집주인의 잘못으로 3개월 안에 입주하지 못한 ③은 임차인이 계약을 끝낼 수 있는 사유라서 집주인의 해제 사유가 아니다.

용어 설명

임대차계약의 해제ㆍ해지

임대차계약을 처음부터 없던 것으로 하거나 앞으로 끝내는 것이다. 임대사업자와 임차인이 각각 할 수 있는 사유가 법령에 따로 정해져 있다.

재계약 거절(갱신 거절)

임대차계약 기간이 끝난 뒤 계약을 새로 맺지 않는 것이다(민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항).

선택지별 해설

• ① 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우는 임대사업자가 계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유이다(지금 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제5호). 해제 사유에 해당한다.
• ② 임대사업자의 동의를 받지 않고 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우는 해제 사유이다(같은 영 제35조 제1항 제4호). 해제 사유에 해당한다.
• ③ 임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우는 임차인이 계약을 해제 또는 해지할 수 있는 사유이다(같은 영 제35조 제2항 제3호). 임대사업자가 임차인에게 계약을 해제할 수 있는 사유가 아니다. (정답)
• ④ 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도할 수 없고(임대주택법 제19조), 공공임대주택에서는 임차권의 양도ㆍ전대가 계약 해제ㆍ해지 또는 재계약 거절 사유이다(지금 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제5호). 해제 사유에 해당한다.
• ⑤ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우는 해제 사유이다(지금 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제1항 제3호). 해제 사유에 해당한다.