공인중개사 유동적 무효 · 제15회 50번 해설

핵심 해설

토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약은 허가를 받기 전까지 이른바 '유동적 무효' 상태에 있다. 판례에 따르면 허가신청절차에 협력할 의무는 매매대금 지급의무와 별개의 독립된 의무로서 동시이행관계에 있지 않으므로, 매도인은 매수인의 대금 이행제공이 없었음을 이유로 협력의무의 이행청구를 거절할 수 없다. 나머지 지문(불허가처분시 확정적 무효, 조건 불성취 확정시 확정적 무효, 유동적 무효 상태에서 손해배상청구·해제 불가, 채권적 효력도 미발생하여 명도청구 불가)은 모두 판례의 태도에 부합한다. (참고: 토지거래허가 제도는 출제 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 규정되어 있었으나, 현행법상 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 이관되었다. 다만 허가 전 유동적 무효 및 협력의무의 법리는 판례상 동일하게 유지되므로 정답에는 영향이 없다.)

법령 근거

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조법제처 원문 →

쉬운 설명

토지거래허가구역 내 매매계약은 허가받기 전까지 '유동적 무효' 상태에 있다. 허가신청절차에 협력할 의무는 매매대금 지급의무와는 별개의 독립된 의무로서 동시이행관계가 아니므로, 매도인은 매수인이 대금을 지급하지 않았다는 이유로 협력의무의 이행을 거절할 수 없다. 반대로 관할관청의 불허가처분이 있거나 정지조건이 허가 전에 이미 불성취로 확정되면 계약은 확정적으로 무효가 되고, 유동적 무효 상태에서는 상대방의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 없으며, 채권적 효력조차 아직 발생하지 않아 매수인은 토지명도도 청구할 수 없다.

용어 설명

유동적 무효

토지거래허가구역 내 토지매매계약이 허가를 받기 전까지는 효력이 발생하지 않으나 허가를 받으면 소급하여 유효로 되는 상태를 말하며, 협력의무는 대금지급의무와 별개의 독립된 의무이다.

선택지별 해설

• ① 관할관청의 불허가처분이 있으면 유동적 무효가 확정적 무효로 전환되어 옳다.
• ② 정지조건부 계약에서 조건이 허가 전 불성취 확정되면 확정적 무효가 되어 옳다.
• ③ 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계가 아니므로 대금 미이행을 이유로 거절할 수 없어 틀렸다(정답).
• ④ 유동적 무효 상태에서는 채무불이행을 이유로 손해배상청구나 해제를 할 수 없어 옳다.
• ⑤ 허가 전에는 채권적 효력도 발생하지 않으므로 명도청구를 할 수 없어 옳다.

암기팁

협력의무 ≠ 대금지급의무 — 동시이행 아니므로 대금 미지급 이유로 협력 거절 불가.